Come affittare un appartamento a Milano: guida completa per proprietari

Come preparare l’appartamento prima di metterlo in affitto

Prima di pubblicare l’annuncio è opportuno controllare che l’appartamento sia pronto per essere abitato. Rubinetti, scarichi, prese, serramenti, tapparelle, caldaia, climatizzazione ed elettrodomestici compresi nella locazione devono funzionare correttamente. Piccoli difetti non risolti possono ridurre la qualità delle richieste o diventare motivo di contestazione dopo la consegna.

Negli immobili arredati conviene eliminare mobili deteriorati, oggetti personali e complementi che rendono gli ambienti meno leggibili. Se la casa è vuota, fotografie professionali, una planimetria arredata o un intervento leggero di home staging possono aiutare il candidato a comprenderne meglio la distribuzione.

L’home staging non è una ristrutturazione e non deve nascondere difetti. Può comprendere una migliore disposizione degli arredi, un’illuminazione più curata, tessili neutri e piccoli interventi estetici destinati a migliorare fotografie e visite.

È inoltre necessario decidere se proporre la casa arredata, parzialmente arredata o vuota. Studenti e lavoratori trasferiti possono preferire una soluzione completa, mentre una famiglia orientata a una permanenza lunga può voler utilizzare i propri mobili.

Prima dell’annuncio vanno preparate anche le informazioni sulle spese, sugli eventuali consumi centralizzati e sulle dotazioni comprese. Una descrizione trasparente riduce le richieste poco pertinenti e limita le incomprensioni durante la visita o prima della firma.

Come stabilire il canone di affitto

Il canone non dovrebbe essere determinato moltiplicando una media cittadina per la superficie. Posizione precisa, vicinanza alla metropolitana, piano, ascensore, stato interno, arredamento, pertinenze e spese condominiali possono generare differenze rilevanti tra appartamenti della stessa metratura.

Il confronto più utile è con immobili realmente alternativi per il potenziale inquilino. Un bilocale ristrutturato vicino ai trasporti non appartiene necessariamente allo stesso segmento di un appartamento più ampio, ma da rinnovare o accompagnato da spese elevate.

Bisogna distinguere il canone richiesto dal costo complessivo sostenuto dall’inquilino e dal rendimento netto del proprietario. Un canone troppo alto può ridurre le candidature, aumentare il periodo di sfitto o attirare persone per le quali la spesa mensile è poco sostenibile.

Nel calcolo del rendimento vanno considerate imposte, manutenzioni, assicurazioni e gestione. Per il canone concordato bisogna applicare zona, fascia e correttivi previsti dall’Accordo territoriale di Milano, confrontando poi il risultato netto con quello del canone libero.

Per approfondire è disponibile anche la guida su come determinare il canone di affitto a Milano.

Dove pubblicare l’annuncio e quanto può costare la visibilità

I portali più utilizzati per promuovere un appartamento in affitto sono Immobiliare.it, idealista, Casa.it e Subito. La pubblicazione è disponibile anche per i privati, ma un annuncio può perdere rapidamente posizione quando vengono inserite nuove offerte o altri inserzionisti acquistano formule promozionali superiori.

Prezzi, durata e condizioni cambiano nel tempo. Per un privato, pubblicare su più portali e mantenere gli annunci in evidenza per diversi mesi, considerando anche l’IVA, può comportare una spesa di diverse centinaia di euro. Possono aggiungersi fotografie, planimetrie, video, virtual tour e il tempo necessario per gestire richieste e appuntamenti.

Pagare per aumentare il posizionamento dell’annuncio non risolve però un canone fuori mercato o una presentazione incompleta. Prima di investire bisogna controllare prezzo, immagini, descrizione, spese condominiali, planimetria e data di disponibilità.

Le agenzie utilizzano normalmente abbonamenti professionali, pubblicazione continuativa e pacchetti commerciali con servizi che possono riportare gli annunci più in alto nei risultati. Possono quindi sostenere la promozione dell’immobile sui diversi portali con strumenti differenti da quelli normalmente acquistati dal singolo proprietario.

Dispongono inoltre di una banca dati interna. L’appartamento può essere presentato a candidati già incontrati, dei quali sono noti budget, esigenze e tempistiche. Questo può ridurre contatti e visite poco pertinenti, anche se documenti e situazione reddituale devono essere verificati nuovamente prima della firma.

Quale contratto scegliere e quali documenti preparare

Le principali formule abitative sono il contratto libero 4+4, il concordato 3+2, il contratto transitorio e quello per studenti universitari. La scelta deve essere coerente con la durata desiderata, la situazione dell’inquilino, l’utilizzo futuro dell’immobile e gli obiettivi economici del proprietario.

Che cosa deve contenere il contratto di affitto

Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e indicare proprietario e inquilino, immobile e dati catastali, durata, canone, spese, deposito cauzionale, modalità di pagamento e recesso. Deve contenere anche la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione energetica, compreso l’APE.

Va inoltre specificato il regime fiscale scelto, ordinario o cedolare secca. Con il regime ordinario sono dovute le imposte di registro e di bollo e il contratto può prevedere l’adeguamento ISTAT, nei limiti applicabili. Con la cedolare secca non sono dovute queste imposte, ma il proprietario rinuncia agli aumenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, per il periodo di applicazione.

Il contratto deve inoltre riportare gli eventuali riferimenti normativi richiesti dal modello utilizzato o dalle clausole inserite.

Nel canone concordato il contratto deve rispettare l’Accordo territoriale di Milano e, quando prevista, deve essere ottenuta l’attestazione di conformità.

Per approfondire sono disponibili le guide sul canone concordato a Milano e sull’affitto transitorio a Milano.

Prima della firma è inoltre utile raccogliere APE, planimetria, dati catastali, regolamento condominiale, prospetto delle spese e documentazione disponibile sugli impianti. Per gli appartamenti arredati vanno predisposti anche inventario e fotografie.

Se la planimetria non corrisponde a come si presenta oggi l’appartamento, oppure l’APE è assente o non più coerente con i lavori eseguiti, è opportuno coinvolgere un tecnico prima della pubblicazione.

Come selezionare l’inquilino e verificarne la solvibilità

La selezione è uno dei passaggi più delicati. Prima della visita è utile conoscere composizione del nucleo, data di ingresso, durata richiesta, situazione lavorativa e compatibilità con il costo complessivo della casa. Questa preselezione evita appuntamenti con persone che cercano condizioni differenti.

Il reddito è importante, ma non basta confrontare lo stipendio con il canone. Bisogna considerare anche le spese condominiali, gli altri impegni economici, la stabilità lavorativa, eventuali altri redditi e la presenza di un garante.

Per un proprietario privato, la verifica presenta anche criticità legate alla privacy. Non è possibile accedere liberamente a informazioni riservate o a banche dati creditizie. I documenti devono essere pertinenti alla locazione, raccolti per un motivo preciso e conservati in modo sicuro.

Nessun controllo garantisce con certezza la puntualità futura. L’obiettivo è ridurre il rischio valutando insieme reddito, stabilità lavorativa, possibilità reale di sostenere canone e spese e garanzie disponibili. Deposito cauzionale, garante e altre tutele devono essere formalizzati nel contratto o negli allegati.

Le agenzie possono proporre l’immobile a clienti già conosciuti e profilati, riducendo contatti poco pertinenti e visite inutili. Prima della firma, però, documenti, redditi e autorizzazioni devono essere aggiornati e verificati nuovamente.

Registrazione, consegna e cessione di fabbricato

Dopo la firma, il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se precedente. La registrazione può essere effettuata tramite RLI Web, presso un ufficio dell’Agenzia oppure attraverso un intermediario abilitato.

Anche alcuni eventi successivi devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate. Proroga, cessione del contratto, chiusura anticipata e rinegoziazione del canone vengono gestite attraverso il modello RLI secondo i termini previsti.

Alla consegna è consigliabile predisporre un verbale firmato da proprietario e inquilino con lo stato dell’appartamento, degli arredi, degli impianti ed eventuali difetti già presenti. Impianti, caldaia ed elettrodomestici compresi nella locazione devono essere funzionanti e adatti all’uso.

Attenzione alla cessione di fabbricato: non va confusa con la cessione del contratto. Quando l’immobile viene concesso o viene data ospitalità a un cittadino extracomunitario, la comunicazione prevista deve essere presentata entro 48 ore dalla consegna effettiva alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza competente.

La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate non sostituisce questo specifico obbligo. Prima di consegnare le chiavi è quindi opportuno verificare se la comunicazione sia necessaria e individuare l’ufficio competente.

Per approfondire sono disponibili le guide sulla cessione di fabbricato a Milano e sugli adempimenti tramite modello RLI.

Quando conviene affidarsi a un unico referente

Un’agenzia immobiliare può occuparsi di valutazione, promozione, visite, selezione dell’inquilino e contratto. Una società di gestione può invece seguire pagamenti, scadenze, comunicazioni e manutenzioni durante la locazione.

Gruppocasa riunisce entrambe le attività: può trovare l’inquilino, predisporre il contratto e completare gli adempimenti iniziali oppure proseguire nella gestione del rapporto. Il proprietario può affidare l’intero percorso o scegliere soltanto le fasi che non vuole seguire direttamente.

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