Canone concordato 2027: cosa cambia con le aliquote al 5% e all’1%?

Secondo le notizie diffuse sulla versione della proposta, la misura riguarderebbe i contratti stipulati nel 2027 e i canoni compresi fra il 1° gennaio 2027 e il 31 dicembre 2031. È una finestra precisa, non una riduzione permanente per chiunque possieda una casa affittata.

Il 30 ottobre il Presidente della Repubblica ha autorizzato la presentazione del disegno di legge alle Camere. Al 2 novembre 2026, nei portali parlamentari consultati, non risultava disponibile un articolato ufficiale da cui verificare parola per parola rinnovi ed esclusioni. Per questo i dettagli riportati dalle agenzie di stampa vanno considerati provvisori fino alla pubblicazione del testo ufficiale e all’approvazione della legge.

Chi potrebbe ottenere la cedolare secca al 5% o all’1%?

Il primo requisito è avere un vero contratto a canone concordato. Significa che l’affitto non viene scelto liberamente dal proprietario, ma calcolato rispettando gli accordi territoriali applicabili nel Comune. Le tabelle tengono conto della zona, della superficie e delle caratteristiche della casa. Un affitto semplicemente “più basso del mercato” non diventa concordato per questo motivo.

Il contratto più conosciuto è il 3+2: dura tre anni e, alle condizioni previste dalla legge, prosegue per altri due. Esistono anche formule concordate per studenti o per esigenze transitorie, con regole proprie. Per capire quando si usa il 3+2 e come funziona la durata, trovi un approfondimento sul contratto di affitto 3+2.

La differenza tra il 5% e l’1%

Il 5% sarebbe l’aliquota proposta per i nuovi contratti concordati che rispettano tutte le condizioni fiscali. L’1% aggiungerebbe un requisito: l’inquilino deve essere ancora sotto i 36 anni quando sottoscrive il contratto. Un trentacinquenne, quindi, rientrerebbe nel limite indicato; chi ha già compiuto 36 anni no.

Bisognerà verificare nel testo definitivo anche casi particolari, come un contratto firmato da due inquilini di età diversa. E resta una regola fondamentale: l’età dell’inquilino da sola non basta. Il contratto, l’immobile e il regime fiscale devono essere idonei all’agevolazione.

Le nuove aliquote valgono per contratti esistenti, rinnovi e proroghe?

La proposta non prevede uno sconto automatico per i contratti già in corso. Chi ha stipulato un affitto concordato nel 2025, per esempio, non può presumere di passare dal 10% al 5% soltanto perché arriva il 1° gennaio 2027. Le notizie sulla versione della proposta indicano che l’incentivo è pensato per i nuovi contratti sottoscritti nel 2027, mentre proroghe e rinnovi di rapporti precedenti resterebbero fuori.

C’è una distinzione importante. Prorogare un contratto esistente non è come stipularne uno nuovo. Inoltre, le ricostruzioni della bozza segnalano clausole per impedire di chiudere in anticipo un vecchio affitto e rifarlo subito, con le stesse persone e lo stesso immobile, al solo scopo di pagare meno tasse.

Che cosa è ancora da controllare?

Sono da verificare sul testo parlamentare ufficiale sia i casi precisi di esclusione sia le condizioni applicabili all’eventuale primo rinnovo di un contratto nato nel 2027. Non è corretto presentare queste regole come definitive quando il Parlamento può ancora modificarle.

In pratica, non conviene disdire o riscrivere oggi un contratto valido solo per inseguire l’aliquota dell’1% o del 5%. Si rischia di perdere tempo e di non ottenere il beneficio. Prima di decidere, occorre considerare la data della firma, la durata del rapporto e le condizioni che saranno effettivamente approvate.

Quanto si risparmia nel 2027? Esempio di un appartamento a Milano

Usiamo lo stesso esempio già presente nella pagina del servizio canone concordato di Gruppocasa: un monolocale di 40 m² in zona Bovisa, a Milano. La simulazione considera un affitto concordato di 705 euro al mese, cioè 8.460 euro all’anno. È un esempio indicativo: per una casa reale serve sempre il calcolo sul suo indirizzo e sulle sue caratteristiche.

Ecco cosa cambierebbe con le tre percentuali, immaginando dodici mesi di canone e il diritto alle agevolazioni:

Rispetto all’aliquota attuale, il proprietario risparmierebbe 423 euro all’anno con il 5% e 761,40 euro con l’1%. Le ultime due colonne, naturalmente, sono ipotesi: dipendono dall’approvazione della Manovra e dai requisiti del contratto.

E l’IMU? L’agevolazione esiste già

Attenzione: la tabella confronta soltanto la cedolare secca. Il canone concordato può dare anche un altro vantaggio, già previsto dalla normativa vigente: l’IMU è ridotta del 25% rispetto all’imposta calcolata con l’aliquota comunale applicabile, se ci sono i requisiti. In altre parole si paga il 75% dell’IMU così determinata. Non è uno sconto nuovo introdotto dalla proposta 2027.

Nell’esempio Gruppocasa l’IMU agevolata è stimata in circa 535 euro all’anno. Sottraendo anche questa cifra, il netto indicativo passerebbe da circa 7.079 euro con il 10% a 7.502 euro con il 5%, oppure a 7.840,40 euro con l’1%. Sono calcoli illustrativi, prima delle altre spese della casa, non promesse di guadagno.

Conviene aspettare il 2027 prima di affittare casa?

Se hai un appartamento libero e non hai ancora firmato un contratto, può essere sensato attendere qualche settimana per capire come procede la Manovra. Una firma nel 2027, se la proposta verrà confermata, potrebbe avere un trattamento fiscale più interessante di una firma nel 2026. Conta infatti la data di stipula prevista dalla bozza, non soltanto il giorno in cui l’inquilino entra in casa.

Questo, però, non significa che aspettare convenga sempre. Ricordiamo il monolocale di Bovisa: con un affitto di 705 euro al mese, lasciare la casa vuota un mese significa rinunciare a 705 euro di canone. Il risparmio annuo ipotetico passando dal 10% al 5% è invece di 423 euro. La convenienza dipende quindi anche da quanto tempo resterebbe sfitta la casa, dall’età dell’inquilino e dalla data in cui si potrebbe firmare.

La ricerca dell’inquilino può iniziare subito

La parte che non serve rimandare è la preparazione: valutare il canone, raccogliere i documenti, pubblicare l’annuncio, organizzare le visite e verificare le referenze dei candidati. Sono attività che possono richiedere tempo e non obbligano a firmare prima di conoscere le nuove regole.

Se vuoi mettere a reddito una casa a Milano, puoi iniziare con i servizi Gruppocasa per affittare casa, che comprendono ricerca e selezione dell’inquilino. La data della firma va poi concordata con il futuro conduttore, considerando anche le sue esigenze e il rischio di lasciare l’immobile inutilizzato. La certezza fiscale arriverà solo con il testo approvato.

Come preparare correttamente un canone concordato a Milano?

Prima di pensare alle aliquote del 2027 bisogna verificare se l’appartamento può essere affittato a canone concordato e con quale importo. A Milano il prezzo si calcola secondo gli accordi territoriali: contano la zona, i metri quadrati, gli arredi e altre caratteristiche della casa. Non basta copiare il prezzo di un annuncio simile.

Per capire da dove partire, puoi consultare la guida alle zone e fasce del canone concordato a Milano. È utile per orientarti; il calcolo definitivo, però, deve corrispondere ai dati reali dell’immobile.

Contratto e attestazione: due controlli da non saltare

Non basta scrivere “canone concordato” sul documento. Occorre usare il modello corretto e rispettare le condizioni dell’accordo locale. Nei contratti non assistiti, quando previsto, serve l’attestazione di rispondenza, che conferma la conformità del contratto e del canone. Se non sai di cosa si tratta, leggi la guida Gruppocasa su quando serve l’attestazione.

Per verificare il calcolo del canone, predisporre il contratto e affrontare gli adempimenti, è possibile consultare il servizio canone concordato di Gruppocasa, realizzato con il supporto di UPPI.

Vanno poi verificati registrazione, scelta della cedolare secca e requisiti per l’IMU agevolata. È importante anche ricordare che la cedolare comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone durante il periodo di applicazione dell’opzione.

Il consiglio pratico: prepara oggi l’immobile e la documentazione, ma prima di scegliere l’eventuale nuova aliquota controlla la versione definitiva della Legge di Bilancio 2027. Questo permette di muoversi per tempo senza confondere una proposta con un diritto già acquisito.

Domande frequenti sul canone concordato 2027

La cedolare secca al 5% è già in vigore?

No. Al 2 novembre 2026 il 5% è una misura contenuta nella proposta di Legge di Bilancio 2027. Oggi, nei casi in cui spetta l’agevolazione, l’aliquota del canone concordato è il 10%. Il Parlamento deve ancora esaminare il testo e può modificarlo. Per questo chi vuole affittare può fare una simulazione con il 5%, ma non deve inserire nei propri calcoli un risparmio già certo. La verifica decisiva sarà la legge approvata e pubblicata.

Chi affitta a un giovane di 35 anni pagherà l’1%?

È quanto propone la Manovra per i nuovi contratti concordati che rispettano i requisiti. L’inquilino dovrebbe avere meno di 36 anni al momento della stipula: quindi un trentacinquenne rientrerebbe nel limite previsto. Il beneficio sarebbe del proprietario, non una detrazione riconosciuta direttamente al giovane. Rimangono però da verificare il testo finale, la situazione di eventuali cointestatari e tutte le condizioni fiscali richieste. Non basta che l’inquilino sia giovane per applicare automaticamente l’1%.

Posso rifare nel 2027 il contratto che ho già?

Non è detto, e non conviene darlo per scontato. Le notizie sulla versione della proposta escludono il passaggio automatico dei contratti esistenti alle nuove aliquote e segnalano regole contro le risoluzioni anticipate fatte soltanto per ottenere il beneficio. Se hai già un contratto in corso, non interromperlo sulla base di un annuncio. Prima verifica la disciplina definitiva, la scadenza reale del rapporto e le eventuali esclusioni applicabili al tuo caso.

Oltre alla cedolare ridotta, c’è ancora lo sconto IMU?

Sì: la riduzione ordinaria dell’IMU per gli immobili locati a canone concordato è una misura distinta, già prevista dalla legge vigente. Quando ricorrono i requisiti, l’imposta calcolata con l’aliquota comunale viene ridotta del 25%, cioè si versa il 75%. Le percentuali del 5% e dell’1% annunciate per il 2027 riguardano invece la cedolare secca sul reddito dell’affitto. Sono due calcoli diversi: per capire quanto resta davvero al proprietario, bisogna considerarli entrambi insieme alle spese.

In sintesi, il possibile vantaggio fiscale del 2027 merita attenzione, ma la scelta di affittare va fatta considerando anche tempi, canone reale e inquilino. Preparare la locazione già adesso può essere utile; firmare dopo aver chiarito le regole permette una scelta più consapevole.