Casa nuova o casa usata: tassazione, procedura e rischi d’acquisto

Differenze principali tra casa nuova e casa usata

La prima differenza riguarda ciò che l’acquirente può verificare direttamente. Una casa nuova può essere già ultimata, in corso di costruzione oppure ancora rappresentata soprattutto da planimetrie, rendering e capitolato. L’acquisto richiede quindi di valutare non soltanto l’appartamento, ma anche la solidità del costruttore, la qualità del progetto, i tempi di consegna e la corrispondenza tra quanto promesso e quanto inserito nei documenti contrattuali.

Una casa usata è normalmente visitabile nello stato in cui verrà venduta. È possibile osservare esposizione, rumore, distribuzione interna, parti comuni e condizioni manutentive. Questo non significa, però, che tutti i problemi siano visibili: difformità edilizie, impianti da adeguare, infiltrazioni, lavori condominiali e gravami possono emergere soltanto attraverso verifiche documentali e tecniche.

Cambiano anche i costi successivi all’acquisto. Nel nuovo possono incidere varianti, extra capitolato, allacci, arredi e spese iniziali del condominio. Nell’usato bisogna mettere in conto eventuali lavori, adeguamenti degli impianti e interventi straordinari già deliberati. Un appartamento usato con un prezzo inferiore può risultare meno conveniente se richiede una ristrutturazione importante; allo stesso modo, una casa nuova può superare il budget quando molte dotazioni mostrate nei rendering non sono comprese nel prezzo.

La scelta non può quindi essere ridotta all’alternativa “nuovo più sicuro” o “usato più conveniente”. Nel nuovo il rischio riguarda spesso ciò che deve ancora accadere: completamento del cantiere, rispetto dei tempi, qualità delle finiture e solidità del costruttore. Nell’usato riguarda soprattutto ciò che è già accaduto ma non è immediatamente visibile, come modifiche non regolarizzate, problemi manutentivi o spese condominiali già approvate. In entrambi i casi, la sicurezza dell’acquisto dipende dalla qualità delle verifiche effettuate prima della firma.

Tassazione: IVA, registro e prezzo-valore

La tassazione dipende dal regime della vendita, non soltanto dal fatto che la casa sia nuova o usata. Quando l’abitazione viene venduta dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dalla fine dei lavori, la cessione è generalmente soggetta a IVA. Trascorsi cinque anni, la vendita può essere esente oppure risultare imponibile se il venditore esercita l’opzione prevista. Anche una casa venduta da una società può quindi essere soggetta a imposta di registro anziché a IVA.

Nelle compravendite soggette a IVA, i 600 euro talvolta indicati come “imposte fisse” non costituiscono un’unica imposta. Sono la somma di tre tributi distinti: 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta ipotecaria e 200 euro di imposta catastale. Questi importi si aggiungono all’IVA calcolata sul prezzo. Per le cessioni soggette a IVA di abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, l’aliquota è generalmente del 22% e non si applicano i benefici prima casa.

Come funziona il prezzo-valore

Nelle compravendite di abitazioni non soggette a IVA, quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività commerciale, artistica o professionale, può essere richiesto nell’atto il sistema del prezzo-valore. L’imposta di registro viene così calcolata sul valore catastale, anche se il prezzo dichiarato nell’atto è superiore. Il prezzo effettivamente pagato deve comunque essere indicato integralmente.

Con i benefici prima casa, il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita del 5% e moltiplicando il risultato per 110. Senza agevolazione, per una normale abitazione si utilizza il coefficiente 120. L’imposta di registro resta soggetta al minimo di 1.000 euro. Il prezzo-valore non si applica alle vendite soggette a IVA, per le quali la base imponibile è il prezzo della cessione.

Esempio: monolocale a Milano da 170.000 euro

Consideriamo un monolocale venduto a 170.000 euro, con rendita catastale pari a 400 euro. L’esempio presuppone un’abitazione diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9 e, per le vendite non soggette a IVA, la possibilità di richiedere il prezzo-valore.

L’esempio considera soltanto IVA o imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. Non comprende onorario notarile, mediazione immobiliare, costi del mutuo, perizia bancaria, verifiche tecniche, arredi, lavori ed extra capitolato. Mostra però perché due immobili con lo stesso prezzo possono comportare esborsi fiscali molto diversi.

Quali altri costi considerare

Le imposte non rappresentano l’intero costo dell’acquisto. Al prezzo bisogna aggiungere l’onorario notarile, l’eventuale mediazione e, in caso di mutuo, istruttoria, perizia, assicurazione e costi dell’atto di finanziamento. Nel nuovo possono incidere varianti, extra capitolato, allacci, arredi e spese iniziali del condominio. Nell’usato bisogna stimare ristrutturazione, adeguamenti degli impianti, verifiche tecniche e lavori condominiali già deliberati o prevedibili. Il confronto corretto riguarda quindi la somma necessaria per acquistare e rendere effettivamente abitabile la casa.

Preliminare, notaio e documenti

La procedura comprende normalmente proposta, preliminare o compromesso, eventuale mutuo e rogito. La proposta non deve essere considerata una semplice prenotazione: quando viene accettata può diventare vincolante. Prima di firmarla è quindi opportuno chiarire prezzo, caparra, scadenze, documenti disponibili, condizioni collegate al mutuo e conseguenze di un eventuale inadempimento.

Per una normale casa usata, il preliminare può essere stipulato mediante una scrittura privata sottoscritta dalle parti. L’intervento del notaio non è obbligatorio, anche se può essere consigliabile quando vengono versate somme elevate, passa molto tempo prima del rogito o esistono particolari profili di rischio. Per trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari è invece necessario stipularlo con atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione protegge l’acquirente rispetto a successive vendite, ipoteche o pignoramenti.

Per gli immobili da costruire la regola cambia quando ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005. In sintesi, la disciplina riguarda l’acquisto effettuato da una persona fisica nei confronti di un costruttore che agisce nell’esercizio d’impresa, quando l’immobile non è ancora ultimato, il titolo edilizio è già stato richiesto o presentato e la proprietà verrà trasferita successivamente.

Per gli immobili che rientrano in questa disciplina e il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, bisogna andare dal notaio anche per il compromesso. Il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e viene registrato e trascritto nei Registri Immobiliari. Non ogni abitazione commercializzata come “nuova” rientra automaticamente in questa regola: una casa già ultimata o un’operazione con caratteristiche differenti può seguire una disciplina diversa.

Nel nuovo devono essere descritti o allegati capitolato, planimetrie, titolo edilizio, pertinenze, parti comuni, pagamenti, tempi di consegna e regole sulle varianti. Nell’usato assumono maggiore rilievo provenienza, planimetria catastale, conformità urbanistica, gravami, spese condominiali, lavori deliberati e condizioni di consegna. In entrambi i casi, aspettare il rogito per iniziare i controlli significa affrontare eventuali problemi quando gli impegni economici sono già stati assunti.

Rischi e garanzie prima della firma

Nel nuovo il rischio è spesso proiettato nel futuro. Tempi di consegna, costo delle varianti, qualità delle finiture e caratteristiche definitive dell’edificio potrebbero non coincidere con le aspettative. Il capitolato deve quindi indicare materiali, impianti, serramenti, dotazioni e regole per eventuali sostituzioni. Anche fine lavori, rogito, consegna delle chiavi e disponibilità effettiva dell’immobile devono essere distinti.

Quando si applica la disciplina sugli immobili da costruire, il costruttore deve consegnare, prima o al momento del preliminare, la fideiussione prevista per le somme incassate prima del trasferimento della proprietà. La garanzia deve essere coerente con il piano dei pagamenti e tutela caparre e acconti in caso di crisi del costruttore. Soggetto garante, importo, beneficiario e durata devono essere controllati nella sostanza.

Al trasferimento della proprietà, nei casi previsti, deve essere consegnata anche la polizza assicurativa indennitaria decennale. La copertura riguarda i danni materiali e diretti derivanti da rovina, rischio di rovina o gravi difetti costruttivi. Prima del rogito bisogna verificare compagnia, immobile assicurato, durata ed effettiva conformità della polizza allo schema previsto.

Nell’usato il rischio è spesso nascosto nella storia dell’immobile. Una diversa distribuzione interna, una veranda non regolarizzata, una cantina non correttamente identificata, impianti datati o lavori condominiali già deliberati possono modificare sensibilmente il costo dell’operazione. È utile controllare anche provenienza, ipoteche, pignoramenti, servitù, spese arretrate, verbali condominiali e presenza di occupanti.

La visita commerciale serve a capire se la casa piace; la verifica tecnica e documentale serve a capire se può essere acquistata nelle condizioni promesse. Il notaio controlla titolarità, gravami e aspetti giuridici, mentre un tecnico può verificare conformità edilizia, stato dell’immobile e corrispondenza tra documenti e situazione reale.

Checklist per confrontare nuovo e usato

Prima della proposta o del preliminare è utile confrontare nuovo e usato attraverso gli stessi gruppi di controllo. Ogni risposta importante dovrebbe essere sostenuta da un documento, da un allegato contrattuale o dalla valutazione del professionista competente.

Una casa nuova può essere la scelta giusta per chi cerca efficienza, comfort contemporaneo e minori interventi iniziali, purché progetto, costi e garanzie siano chiari. Una casa usata può essere preferibile per chi desidera tempi più rapidi, una zona consolidata e piena visibilità dell’immobile, a condizione di controllarne storia tecnica, manutentiva e condominiale.

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FAQ su casa nuova o casa usata