Tendenze affitti Milano 2026: cosa cambia nel mercato immobiliare

Milano corre più della media nazionale, ma segue una traiettoria propria

Nel terzo trimestre del 2025 il mercato italiano delle locazioni residenziali mostra un andamento complessivamente positivo. In tutta Italia sono stati registrati quasi 252.000 nuovi contratti di locazione di abitazioni per intero, con un incremento di circa +2,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Ancora più significativo è il dato economico: i canoni annui complessivi hanno superato 2,08 miliardi di euro, segnando una crescita del +7,1% su base annua. Questo significa che non solo si affitta di più, ma si affitta anche a valori medi più elevati.

All’interno di questo quadro generale, Milano si conferma un mercato a sé stante, con dinamiche più accelerate rispetto alla media nazionale.

Nel solo III trimestre 2025 nel capoluogo lombardo si contano:

17.376 nuovi contratti di locazione per intero
un incremento del +7,8% rispetto al III trimestre 2024
circa 243 milioni di euro di canoni annui complessivi, in crescita del +9,0%

Il dato è chiaro: Milano cresce più velocemente del resto d’Italia, sia in termini di numero di contratti sottoscritti sia per valore complessivo dei canoni.
(Dati OMI – tabelle su nuove locazioni e canoni per città, III trimestre 2025)

Come stanno cambiando i contratti a Milano: il canone concordato aumenta del +124,4%

Analizzando più nel dettaglio i 17.376 nuovi contratti di locazione per intero stipulati a Milano nel III trimestre 2025, emerge un cambiamento strutturale nella composizione del mercato. I contratti si distribuiscono infatti in quattro grandi tipologie, con andamenti molto differenti tra loro.

Contratti ordinari di lungo periodo

circa 7.290 contratti
–3% rispetto al 2024
canoni annui intorno a 107 milioni di euro, in calo del –4,1%

Il contratto classico 4+4 resta numericamente rilevante, ma perde peso sia in termini di volumi sia di valore complessivo.

Contratti ordinari transitori

quasi 6.983 contratti
–1,2% sui volumi
canoni annui per circa 95 milioni di euro, in crescita del +3,0%

Qui i numeri mostrano una sostanziale tenuta dei contratti, accompagnata però da un aumento dei canoni medi.

Contratti a canone concordato

circa 2.266 contratti
volumi più che raddoppiati (+124,4%)
canoni annui saliti a circa 30 milioni di euro, con un incremento del +135,6%

È il segmento che registra la crescita più impressionante, sia in termini di contratti sia di valore.

Contratti per studenti (appartamenti interi)

circa 837 contratti
+58,8% sui volumi
canoni annui per circa 11 milioni di euro, in aumento del +66,7%

A questi si aggiungono le locazioni di stanze per studenti:

oltre 1.073 contratti
+12,9%
canoni annui pari a circa 6 milioni di euro, +26,1%

(Dati OMI – tabelle per Milano per tipologia contrattuale, III trimestre 2025)

Cosa raccontano davvero questi numeri

Riassumendo in modo semplice le dinamiche in atto a Milano:

il contratto ordinario di lungo periodo è in calo, sia per numero di nuovi contratti sia per valore dei canoni;
i contratti transitori tengono nei volumi e crescono nei canoni, segno di una domanda più orientata alla flessibilità;
il canone concordato diventa un protagonista centrale del mercato, con una crescita molto forte;
il segmento studenti, sia su appartamenti interi sia su stanze, continua ad espandersi in modo significativo.

È plausibile che una parte rilevante dei proprietari stia spostando gli immobili dai contratti ordinari tradizionali verso formule alternative, come il canone concordato e gli affitti per studenti, percepite come più flessibili o fiscalmente più efficienti.

Cosa significa tutto questo per chi investe a reddito a Milano

I dati OMI non indicano solo cosa è successo, ma suggeriscono anche dove si sta muovendo il mercato. Per proprietari e investitori, Milano oggi appare divisa in alcuni grandi scenari.

1. Lungo periodo: stabilità, ma selettiva

Il contratto classico resta diffuso, ma:

rappresenta una quota minore dei nuovi contratti rispetto al passato;
in alcune zone risulta meno competitivo rispetto ad altre formule.

Continua ad avere senso soprattutto:

in micro-zone con domanda stabile e strutturata (servizi, scuole, trasporti);
quando l’obiettivo principale è la continuità dell’incasso, più che la massimizzazione del rendimento.

2. Transitori: più flessibilità, più gestione

I contratti transitori mostrano canoni in crescita, ma non un aumento dei volumi. Sono particolarmente interessanti:

in prossimità di poli direzionali, ospedali, aziende e aree ad alta mobilità lavorativa;
per chi accetta una maggiore rotazione degli inquilini.

Possono funzionare bene se si è disposti a gestire più cambi in cambio di canoni mediamente più elevati.

3. Canone concordato: il vero protagonista del 2025

Il canone concordato emerge come il motore principale della crescita:

contratti e canoni più che raddoppiati in un solo anno;
una quota ormai rilevante dei nuovi affitti a Milano.

Alla base ci sono probabilmente:

accordi territoriali aggiornati, che rendono i valori più aderenti al mercato;
agevolazioni fiscali che migliorano il rendimento netto per il proprietario.

Conviene valutarlo attentamente se:

l’immobile si trova in una zona dove i valori di mercato non superano eccessivamente i range previsti (per esperienza Gruppocasa, quasi tutta Milano);
l’obiettivo è ottimizzare il netto reale, più che il canone lordo teorico.

4. Studenti: opportunità elevate, ma non universali

Il segmento studenti continua a crescere con decisione, ma richiede un approccio specifico. Funziona meglio quando:

l’immobile è vicino a università, poli sanitari o grandi campus;
si accetta un modello con più turn-over e maggiore gestione operativa (subentri, garanzie, manutenzioni).

Come usare (davvero) questi dati – e dove possiamo aiutarti noi

I numeri OMI ti dicono come si sta muovendo il mercato, ma la scelta giusta dipende sempre dal tuo caso concreto: zona, stato dell’immobile, budget, orizzonte temporale e tempo che puoi (o vuoi) dedicare alla gestione.

Per trasformare i dati in decisioni, puoi appoggiarti ai nostri servizi:

Valutatore online dei canoni di locazione
per capire subito se il canone che hai in mente è in linea con il mercato della tua zona.
Calcolo del canone concordato
con simulazione delle fasce, verifica dei requisiti e supporto sulla parte contrattuale.
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dalla messa in pubblicità alla firma del contratto, fino alla gestione ordinaria del rapporto con l’inquilino.
Consulenza e selezione inquilini
analisi del profilo, verifica documentale e supporto per ridurre il rischio di morosità e problemi futuri.

Se stai pensando di affittare o investire a Milano e vuoi vedere nero su bianco scenari, rischi e opportunità prima di decidere, contattaci: il nostro lavoro e obbiettivo è aiutarti a fare una scelta consapevole.