Gestione affitti a lungo termine a Milano: mercato 2025 e consigli

Sommario

1. Il mercato degli affitti a lungo termine a Milano nel 2025.
   Dati aggiornati, tendenze e previsioni per proprietari e investitori.
2. Vantaggi della gestione a lungo termine.
   Stabilità, rendimenti costanti e benefici per chi affitta in modo professionale.
3. Quartieri di Milano: dove conviene investire e quanto si paga.
   Analisi delle zone più richieste, dei canoni medi e delle nuove aree emergenti.
4. Strategie per ottimizzare la gestione degli affitti.
   Selezione dell’inquilino, contratti, fiscalità e manutenzione dell’immobile.
5. Servizi di property management.
   Perché rivolgersi a professionisti per una gestione efficiente e senza pensieri.
6. Incentivi e normative vigenti.
   Piano Casa, sostegno affitto e agevolazioni fiscali per proprietari e locatori.

Introduzione

La gestione degli affitti a lungo termine a Milano è diventata una delle attività più interessanti per proprietari e investitori nel 2025. La città continua ad attrarre lavoratori, studenti e famiglie, ma i canoni hanno raggiunto livelli elevati e il mercato è in fase di riequilibrio. Il Comune ha avviato un Piano Straordinario Casa con l’obiettivo di creare 10.000 nuovi alloggi a canone sostenibile, mentre iniziative come la Misura Unica Sostegno affitto supportano i giovani inquilini. In questo articolo analizziamo i trend più recenti, i quartieri più redditizi e le strategie per ottimizzare la gestione degli affitti a lungo termine, con consigli pratici per chi vuole investire o affittare con successo nel capoluogo lombardo.

Mercato degli affitti a lungo termine a Milano nel 2025

Trend generali e confronto nazionale

Nel primo semestre del 2025 il mercato degli affitti nelle grandi città italiane ha registrato aumenti moderati: +3,1 % per i monolocali, +2,9 % per i bilocali e +3,2 % per i trilocali. Questa crescita media riflette un mercato ancora dinamico, alimentato dalla domanda di case in locazione e da un’offerta non sempre adeguata. Tuttavia, Milano fa eccezione: per la prima volta dopo anni di rialzi, i canoni hanno iniziato a rallentare. Ciò è dovuto a due fattori principali:

1. Livelli di canone ormai insostenibili: gli affitti milanesi hanno raggiunto cifre che superano la soglia di sostenibilità per molti inquilini, spingendo parte della domanda verso l’acquisto o verso l’hinterland.
2. Nuovi alloggi e politiche pubbliche: il Piano Straordinario Casa mette a disposizione nuovi alloggi a canone calmierato, mentre incentivi come il sostegno affitto per giovani lavoratori alleggeriscono il peso del canone.

A livello nazionale, cresce la quota di contratti transitori (quasi 29 % del totale) e il rendimento lordo di un bilocale arriva al 5,8 % annuo. Per gli investitori, questi dati suggeriscono che l’affitto a lungo termine rimane redditizio, soprattutto nei comuni limitrofi dove i prezzi di acquisto sono più bassi.

Andamento dei canoni a Milano

L’indagine condotta da Maiora Solutions evidenzia come i canoni dei monolocali a Milano siano diminuiti del 24 %, con un costo medio di 1.000 €, mentre i bilocali registrano un incremento del 20 %, attestandosi a 1.530 €. I trilocali scendono leggermente (-7 %) con un affitto medio di circa 2.274 € e le stanze in trilocale costano in media 1.137 €, con differenze notevoli fra i quartieri. Questo riequilibrio testimonia una maggiore elasticità della domanda: chi deve vivere da solo riduce i costi cercando monolocali o stanze; le coppie e i professionisti continuano a preferire bilocali, facendo salire il loro prezzo.

Comparando questi dati con l’Osservatorio, notiamo che l’arresto dei canoni milanesi va contro la tendenza nazionale. Mentre a Torino, Bologna e Genova gli affitti continuano a crescere, nella metropoli lombarda gli investitori devono ricalibrare le aspettative. In questo contesto la gestione professionale diventa fondamentale per massimizzare il rendimento e mantenere un tasso di occupazione elevato.

Perché scegliere la gestione a lungo termine

Investire nell’immobiliare milanese resta conveniente, ma è essenziale scegliere la strategia giusta. Di seguito i principali motivi per preferire la gestione degli affitti a lungo termine:

• Stabilità del reddito: contratti 4+4 o 3+2 garantiscono entrate regolari e prevedibili rispetto agli affitti brevi, soggetti a stagionalità e vacanza.
• Riduzione delle spese di turnover: un inquilino che resta a lungo diminuisce i costi di ricerca, pubblicità e ristrutturazione.
• Benefici fiscali: la cedolare secca (21 % o 10 % per canone concordato) consente di pagare un’imposta sostitutiva più bassa rispetto all’IRPEF ordinaria. Con il canone concordato è possibile accedere a ulteriori detrazioni e agevolazioni comunali.
• Maggiore tutela legale: i contratti a lungo termine sono disciplinati dal codice civile e dalla legge n. 431/1998, che prevede un quadro normativo chiaro in materia di recesso, aggiornamenti ISTAT e risoluzioni.
• Incentivi pubblici: contributi come la Misura Unica Sostegno affitto favoriscono la regolarità dei pagamenti, poiché l’aiuto economico viene versato direttamente al proprietario.

Quartieri di Milano: dove investire nel 2025

L’attrattività di un investimento dipende molto dalla zona. Di seguito analizziamo alcuni quartieri milanesi, con i livelli medi di canone e i fattori che li rendono appetibili. Le cifre sono indicative e si basano su dati pubblici e su analisi di mercato aggiornate al 2025.

Centro storico e Brera

Il centro rimane la zona più richiesta e costosa. Le aree di Brera, Duomo e Quadrilatero della Moda offrono eleganti palazzi d’epoca e servizi esclusivi. Gli affitti dei trilocali possono superare 2.500 € mensili e una stanza singola in centro costa in media 1.646 €. Per investitori con alto capitale, questi quartieri garantiscono rendimenti stabili grazie alla forte domanda di professionisti e stranieri.

Garibaldi, Moscova e Porta Nuova

Cuore del nuovo skyline milanese, quest’area ospita grattacieli, uffici direzionali e locali trendy. Le stanze in trilocale arrivano a 1.651 €, segno di una forte domanda da parte di lavoratori del settore finanziario e tecnologico. I bilocali superano spesso i 1.800 €, mentre i monolocali restano rari. Chi investe qui può puntare su locazioni corporate e contratti a lungo termine di alto profilo.

Navigli e Porta Romana

I Navigli e Porta Romana sono quartieri vivaci apprezzati da studenti, creativi e giovani coppie. La presenza della Bocconi e del NABA spinge la domanda di stanze; un bilocale si aggira sui 1.300‑1.500 € e una stanza in zona Navigli-Bocconi costa circa 1.343 €. Porta Romana, grazie alla linea M3 e alla riqualificazione urbanistica, offre ottime prospettive di crescita, con canoni leggermente inferiori rispetto al centro.

Città Studi, Bicocca e Lambrate

Queste zone universitarie registrano un calo dei canoni dei monolocali: le stanze a Bicocca‑Niguarda si attestano sui 750 €, mentre in Città Studi‑Susa si pagano circa 849 €. Qui l’offerta di appartamenti anni ’60‑’70 permette prezzi più contenuti e rendimenti interessanti. La gestione a lungo termine è consigliata per chi vuole affittare a studenti fuori sede con contratti transitori 12‑36 mesi.

Forlanini, Corvetto e Abbiategrasso

Questi quartieri periferici, oggetto di progetti di rigenerazione, risultano fra i più economici: una stanza in trilocale costa meno di 700 €. La vicinanza alla tangenziale, alla futura M4 e ai grandi parchi attira famiglie e lavoratori. Qui il potenziale di rivalutazione è elevato grazie ai futuri interventi del Piano Straordinario Casa, che prevede nuovi alloggi e spazi verdi.

Isola e Nolo

Noto per la sua anima bohémien, il quartiere Isola ha vissuto un boom negli ultimi anni e i canoni restano alti (monolocali intorno a 1.200 €). Nolo (North of Loreto), invece, offre rendimenti interessanti con bilocali sui 1.000‑1.200 €. La presenza di start‑up, ristoranti etnici e la vicinanza alle università rende questi quartieri appetibili per giovani professionisti.

San Siro e Fiera

Nella zona ovest, San Siro e CityLife ospitano ampi spazi verdi e residenze di lusso. Una stanza nelle aree di Amendola – Buonarroti – CityLife costa in media 1.410 €. Gli investitori possono diversificare con appartamenti di fascia alta destinati a manager e stranieri.

Come ottimizzare la gestione degli affitti

Selezione dell’inquilino

La scelta dell’inquilino influisce sulla redditività dell’investimento. È consigliabile:

1. Verificare la solvibilità richiedendo busta paga, contratto di lavoro e referenze. Per i lavoratori under 35, valutare se rientrano nei requisiti per il sostegno affitto.
2. Utilizzare la copertura assicurativa (assicurazione del rischio locativo) per proteggersi da mancati pagamenti o danni.
3. Predisporre un inventario dettagliato e farsi assistere da un notaio o da un agente immobiliare per la redazione del contratto.

Gestione contrattuale

• Contratti 4+4: formula più diffusa per abitazioni principali; consente al proprietario di aggiornare il canone annualmente secondo l’indice ISTAT.
• Contratti 3+2 a canone concordato: prevedono un canone inferiore determinato dagli accordi territoriali, ma consentono l’aliquota ridotta della cedolare secca (10 %) e agevolazioni comunali.
• Contratti transitori (1‑18 mesi): indicati per studenti e lavoratori in trasferta; nel 2025 rappresentano quasi il 29 % del mercato.

Fiscalità e adempimenti

La cedolare secca sostituisce Irpef, imposta di registro e di bollo; ricordarsi di comunicare l’opzione all’Agenzia delle Entrate all’atto della registrazione. Con il canone concordato è possibile ridurre IMU e tasi; inoltre per immobili in categoria A/10 non si applica la cedolare. Per una gestione efficiente, affidarsi a un consulente fiscale che monitori scadenze e adeguamenti.

Manutenzione e valorizzazione

Un immobile curato riduce i rischi di morosità e incentiva la permanenza dell’inquilino. Investire in efficienza energetica (infissi, caldaie a condensazione, isolamento) consente di incrementare il valore locativo e beneficiare delle detrazioni fiscali (Superbonus 70 %, Bonus Ristrutturazioni, Bonus Facciate). È utile programmare manutenzioni ordinarie annuali e redigere un piano di interventi straordinari con preventivi.

Servizi di property management a Milano

Per chi desidera semplificare la gestione e valorizzare il patrimonio, affidarsi a un professionista è spesso la scelta migliore. Un property manager si occupa di:

• Analisi di mercato: definisce il canone corretto in base a posizione, metratura e condizioni, confrontandosi con i dati degli osservatori e delle agenzie.
• Marketing e ricerca dell’inquilino: promuove l’immobile sui portali, gestisce visite, screening e raccolta documenti.
• Assistenza legale e fiscale: redige contratti, registra la locazione, gestisce proroghe, recesso e aggiornamenti ISTAT.
• Gestione amministrativa: riscuote canoni, sollecita pagamenti, paga le spese comuni e tiene contabilità.
• Manutenzione: coordina artigiani e tecnici, effettua ispezioni periodiche e garantisce la conformità degli impianti.

Affidare la gestione degli affitti a lungo termine a Milano a un esperto come Gruppocasa permette di massimizzare il rendimento e ridurre rischi e incombenze. Il property manager conosce le peculiarità di ogni quartiere, ha rapporti con artigiani qualificati e può assistere nell’accesso alle agevolazioni comunali.

Incentivi e normative nel 2025

Piano Straordinario Casa e nuovo patrimonio pubblico

Il Piano Straordinario Casa del Comune di Milano prevede la costruzione di 10.000 alloggi in 10 anni con canone pari a circa 80 €/m² all’annot. Questo programma punta a offrire case a lavoratori con redditi fra 1.500 e 2.500 €/mese e prevede bandi per aree specifiche, come via Demostene 10, con 33 alloggi e spazi verdi. La presenza di nuovi immobili a canone moderato potrebbe attenuare ulteriormente la corsa dei prezzi, offrendo opportunità anche agli investitori interessati a partecipare ai bandi attraverso partenariati pubblico‑privato.

Contributi per giovani e sostegno alle famiglie

Il Comune mette a disposizione il contributo affitto per giovani lavoratori: destinato a under 35 con ISEE fino a 26.000 €, prevede un bonus massimo di 2.400 € all’anno erogato direttamente al proprietario. Questo strumento incentiva la stipula di contratti regolari e tutela i locatori dal rischio di insolvenza.

Ulteriori misure, come il Fondo morosità incolpevole e il Bonus affitto studenti, sono confermati anche nel 2025 e consentono di sostenere famiglie in difficoltà economica o studenti fuori sede. L’adesione a queste iniziative richiede requisiti specifici (ISEE, contratto registrato, residenza) e può coprire una parte del canone.

Novità legislative e scenari futuri

Nel 2025 il dibattito politico ruota attorno alla possibile regolamentazione degli affitti brevi e al contrasto alla “gentrificazione”. Alcune proposte di legge potrebbero limitare il numero di giorni per gli affitti turistici e imporre registri comunali. Per i proprietari, questi cambiamenti rappresentano un incentivo a spostare l’offerta verso locazioni stabili, assicurandosi redditi continuativi.

Inoltre, si discute di cedolare secca modulare, con aliquote legate alla classe energetica e alla durata del contratto, per promuovere l’efficientamento degli edifici e la stabilità contrattuale. Rimanere aggiornati sulle normative è essenziale per adeguare contratti e piani di investimento.

In breve

Domande frequenti

Quali sono i vantaggi della gestione degli affitti a lungo termine rispetto agli affitti brevi?

Gli affitti a lungo termine garantiscono entrate regolari e minore turnover, riducendo i costi di marketing e manutenzione. Offrono inoltre un regime fiscale più favorevole grazie alla cedolare secca e protezioni legali chiare. Al contrario, gli affitti brevi sono più esposti alla stagionalità, richiedono gestione intensiva e potrebbero essere soggetti a nuove restrizioni normative.

Quanto rende un investimento locativo a Milano nel 2025?

Secondo l’Osservatorio Tecnocasa, nel 2025 il rendimento lordo medio di un bilocale in affitto è 5,8 % annuo. Tuttavia, i rendimenti effettivi dipendono dal quartiere, dallo stato dell’immobile e dalla gestione. Zone emergenti come Forlanini o Corvetto possono offrire rendimenti superiori grazie a prezzi d’acquisto più bassi.

Come funzionano i contributi affitto per i giovani lavoratori a Milano?

Il contributo, previsto dalla Misura Unica Sostegno affitto, è destinato a lavoratori under 35 residenti da almeno sei mesi a Milano con ISEE fino a 26.000 €. L’inquilino presenta la domanda e, se ammesso, il Comune versa al proprietario fino a 2.400 € all’anno a parziale copertura del canone.

Quali quartieri di Milano offrono le migliori opportunità per investire?

Quartieri come Porta Romana, Navigli, Isola e Nolo registrano una domanda elevata da parte di studenti e giovani professionisti. Per chi cerca investimenti di lusso, Brera, Garibaldi/Moscova e CityLife offrono canoni elevati e inquilini corporate. Zone in trasformazione come Forlanini e Corvetto offrono rendimenti interessanti e potenziale di rivalutazione.

Come posso semplificare la gestione delle locazioni?

Avvalersi della gestione degli affitti permette di delegare ricerca dell’inquilino, redazione contratti, riscossione dei canoni, manutenzioni e adempimenti fiscali. Gruppocasa, con la sua conoscenza del mercato milanese, può ottimizzare tempi e rendimenti, garantendo un servizio personalizzato e aggiornato alle normative.