Crisi abitativa in Europa e Italia: focus Milano

Cosa racconta HOUSE4ALL sulla crisi abitativa europea

ESPON HOUSE4ALL è un progetto europeo di ricerca che analizza l’accessibilità abitativa in Europa attraverso mappe locali, confronto tra politiche abitative e casi studio territoriali, combinando big data da annunci immobiliari e fonti statistiche tradizionali. Il valore del progetto HOUSE4ALL sta soprattutto nel metodo. Invece di fermarsi ai dati nazionali medi, il report ESPON prova a misurare l’accessibilità abitativa su scala locale, incrociando grandi quantità di annunci immobiliari con dati di reddito. Il lavoro ha raccolto oltre 100 milioni di inserzioni tra inizio marzo 2024 e fine marzo 2025 e, dopo pulizia e deduplicazione, ha costruito un dataset di circa 22 milioni di annunci unici validi. Questo consente di leggere le differenze tra territori, dimensioni degli alloggi e tipi di mercato con una granularità che, fino a pochi anni fa, mancava quasi del tutto nel confronto europeo.

La logica del report è semplice ma potente: l’accessibilità non coincide con il prezzo assoluto, bensì con il rapporto tra costo dell’abitazione e reddito disponibile locale. Per l’affitto, HOUSE4ALL misura la quota di reddito necessaria per prendere in locazione abitazioni di 25, 45 e 75 metri quadrati; per l’acquisto, stima quanti anni di mutuo servirebbero spendendo un terzo del reddito. Lo stesso report ricorda che l’analisi europea tende a mostrare una concentrazione dell’inaffordabilità nelle aree urbane, metropolitane e turistiche, mentre le abitazioni piccole risultano spesso sproporzionatamente care al metro quadrato.

Questo quadro si inserisce in una tendenza più ampia. Secondo Eurostat, nel 2024 le famiglie UE hanno destinato in media il 19% del reddito disponibile ai costi abitativi, mentre il Parlamento europeo segnala che nelle città quasi il 10% delle famiglie supera la soglia del 40% del reddito. Sempre Eurostat rileva che tra il 2010 e il primo trimestre 2025 i prezzi delle case nell’UE sono saliti del 57,9% e gli affitti del 27,8%. In altre parole, la crisi della casa non riguarda solo i mercati “caldi”, ma il progressivo scollamento tra prezzi, canoni e capacità di spesa delle famiglie.

Italia: affitti e mutui oltre la soglia critica

Se si guarda l’Italia con una lente nazionale, il quadro può sembrare meno estremo di altri Paesi. Eurostat, per esempio, segnala che l’Italia è l’unico Paese UE in cui i prezzi delle case risultano inferiori al livello del 2010. Ma questa fotografia media rischia di nascondere il vero punto: la crisi abitativa italiana è molto territoriale e colpisce soprattutto dove domanda, redditi, turismo, attrattività urbana e scarsità di offerta si concentrano nello stesso spazio. È il motivo per cui un dato nazionale apparentemente “moderato” può convivere con mercati locali molto tesi.

L’elaborazione del Sole 24 Ore su dati HOUSE4ALL aiuta a rendere visibile questa frattura. Per l’affitto di un’abitazione standard da 75 m², tra le grandi città italiane Napoli assorbe il 73% del reddito medio locale, Firenze il 66%, Venezia il 60%, Roma il 56% e Milano il 52%. Già questi numeri bastano a capire che il tema non è più soltanto “quanto costa una casa”, ma quanta parte del reddito resta dopo il canone. Quando la soglia del terzo del reddito viene superata stabilmente, l’abitazione smette di essere un costo sostenibile e comincia a comprimere consumi, risparmio, mobilità e progetti di vita.

Il lato acquisto non è più rassicurante. Sempre l’elaborazione Lab24 mostra, per una casa da 75 m², quasi 120 anni di mutuo teorico a Salerno, quasi 80 a Trento e circa 70 a Sesto San Giovanni, alle porte di Milano. A Firenze e Napoli, secondo la stessa lettura, il mercato diventa addirittura incompatibile con un mutuo standard rispetto al reddito medio disponibile. Il report HOUSE4ALL insiste proprio su questo: durate ipotecarie troppo lunghe sono un segnale di accessibilità deteriorata, non una soluzione. Se per entrare nel mercato servono orizzonti di debito e anticipi sempre più pesanti, il risultato è che molte famiglie restano bloccate nell’affitto o fuori dal mercato.

Perché la crisi si allarga

La spiegazione non sta in una sola variabile. Il Parlamento europeo indica tra i driver principali la scarsità di offerta, il rallentamento dell’edilizia dopo la crisi finanziaria, la crescita della domanda urbana e la riduzione relativa dell’edilizia sociale. Nel 2025, ricorda la stessa fonte, la BEI stimava per l’UE un fabbisogno di 2,25 milioni di nuove unità abitative, circa il 50% in più rispetto a quelle effettivamente in costruzione. Sul fronte sociale, nel 2021 gli alloggi sociali nell’UE erano circa 14 milioni, pari all’8% dello stock complessivo, in calo rispetto all’11% del 2010. È una tendenza che rende il mercato privato il principale ammortizzatore, ma senza gli strumenti di stabilizzazione che un’offerta pubblica o non profit più robusta potrebbe garantire.

A questo si aggiunge la pressione del turismo e degli affitti brevi. Il Parlamento europeo ricorda che nel 2024 nelle sole quattro grandi piattaforme online considerate sono state prenotate 854,1 milioni di notti, nuovo massimo storico e +18,8% rispetto al 2023. HOUSE4ALL, da parte sua, mostra che i punti più critici tendono a concentrarsi proprio nelle grandi aree urbane e negli hotspot turistici. Non è un caso: quando una parte dello stock residenziale viene assorbita da usi più redditizi o più flessibili, il mercato ordinario si restringe e chi cerca casa per viverci si trova a competere con una domanda più forte o più remunerativa.

Infine, la crisi si allarga perché colpisce soprattutto i nuovi entranti. HOUSE4ALL e il Sole 24 Ore insistono sul fatto che il problema è più duro per giovani, famiglie che si spostano e chi deve cambiare casa oggi, non per chi è già dentro contratti vecchi o ha acquistato in anni più favorevoli. Gli anticipi per i mutui, soprattutto nel Nord Italia, entrano in fasce che escludono una parte crescente della domanda; allo stesso tempo affitti alti e durate ipotecarie estese rischiano di trasformare una tensione già visibile in una crisi più ampia e persistente. È qui che il tema casa smette di essere immobiliare e diventa sociale, generazionale e perfino produttivo.

Focus Milano: città cara, ma area metropolitana da attivare meglio

Milano è uno dei luoghi in cui la crisi abitativa appare più leggibile. Non è il caso peggiore in assoluto nei dati riportati da Lab24, ma è uno dei più emblematici perché somma attrattività economica, pressione sulla domanda, mercato degli affitti teso e valori d’acquisto elevati. Per affittare 75 m² servirebbe il 52% del reddito medio locale; sul lato acquisto, l’area prossima al capoluogo mostra livelli di tensione molto elevati, con Sesto San Giovanni vicina ai 70 anni di mutuo teorico per la stessa metratura. Milano, quindi, non è solo una città costosa: è un mercato che mostra con chiarezza cosa succede quando prezzi, redditi e offerta non si riallineano.

Il punto, però, è non fermarsi al Comune. L’area metropolitana milanese dispone di una rete ferroviaria di 283 km con 68 stazioni e di una rete metropolitana di 98 km; lo STIBM organizza inoltre un bacino che comprende Milano, i Comuni della Città Metropolitana, i Comuni della provincia di Monza Brianza e alcuni della provincia di Lodi, con un impianto a zone concentriche. Sul piano più generale, ISTAT colloca il corridoio Torino-Milano-Bologna-Venezia tra i territori italiani con accessibilità ferroviaria più alta. Questa infrastruttura non risolve da sola la crisi, ma cambia il modo in cui va letta: non solo come competizione per vivere “dentro Milano”, bensì come questione di accesso efficiente ai luoghi di lavoro, studio e servizi su scala metropolitana.

Qui il report HOUSE4ALL offre un assist importante. Da un lato ricorda che l’accessibilità abitativa dovrebbe considerare anche i costi di trasporto e di pendolarismo, perché spostarsi in periferia non equivale automaticamente a spendere meno. Dall’altro lato afferma che una migliore accessibilità ai centri urbani tramite infrastrutture di trasporto può redistribuire parte della domanda verso le aree circostanti, dove c’è più stock o più disponibilità di suolo. Tradotto su Milano: puntare sull’area metropolitana ha senso solo se la strategia non è “spostare fuori” il problema, ma allargare davvero il perimetro dell’abitare praticabile. Ciò significa valorizzare i poli ben collegati, aumentare offerta e rigenerazione vicino ai nodi del ferro, evitare che i tempi di percorrenza erodano il vantaggio economico dell’hinterland e trattare la casa come tema di pianificazione urbana integrata.

Cosa fanno UE e territori

La crisi abitativa resta una competenza soprattutto nazionale, regionale e locale, ma oggi l’UE pesa di più di ieri. Il Parlamento europeo ricorda che nel nuovo ciclo istituzionale la casa è stata elevata a priorità sociale, con la nomina del primo Commissario europeo per l’Housing e con la creazione di una commissione speciale del Parlamento sulla crisi abitativa. Nello stesso tempo, Commissione e BEI hanno annunciato nel 2025 un piano d’azione da circa 10 miliardi di euro sui due anni successivi. Non è una “europeizzazione” completa della politica della casa, ma è un cambio di scala: regole, fondi e priorità comuni stanno entrando sempre più nel merito dell’offerta abitativa.

La Commissione oggi insiste soprattutto su quattro leve: aumentare l’offerta, semplificare e digitalizzare i permessi, sostenere investimenti in housing sociale e accessibile, e affrontare le aree più colpite dalla scarsità, incluse città e zone turistiche. La pagina ufficiale sull’affordable housing stima che l’Europa debba costruire più di 2 milioni di case l’anno per soddisfare la domanda corrente, circa 650 mila in più rispetto a quelle costruite oggi, e lega il piano a una piattaforma paneuropea di investimento, a regole sugli aiuti di Stato più favorevoli e a 10 miliardi aggiuntivi dal bilancio UE per il 2026-2027. È una linea che va oltre la sola emergenza e prova a spostare il focus dalla domanda all’offerta strutturale.

Per i territori, però, la lezione è ancora più concreta. HOUSE4ALL mostra che alcune misure hanno effetti diversi: le building subsidies e una maggiore quota di housing sociale o affordable tendono a migliorare l’accessibilità; gli aiuti alla domanda possono aiutare nel breve ma non sempre raffreddano i prezzi; l’accessibilità e l’apertura territoriale sono esse stesse una leva di affordability. Applicato all’Italia, questo significa meno scorciatoie e più politica urbana: costruzione e rigenerazione vicino ai nodi del trasporto, mobilitazione dello stock vuoto, regole più efficaci sugli affitti brevi dove servono, uso più mirato dei fondi UE e una governance metropolitana capace di collegare casa, mobilità e servizi. Milano, in questo senso, può essere un laboratorio: non perché faccia eccezione, ma perché rende visibile il nesso tra mercato teso e possibilità di allargare in modo intelligente il bacino abitativo accessibile.

FAQ – Domande frequenti