Bonus fiscali casa 2026: ristrutturazioni e mutui (cosa cambia davvero, e come non sbagliare)

A Milano e provincia la domanda è sempre la stessa: conviene ristrutturare prima di vendere? E se compro, posso recuperare qualcosa tra bonus e mutuo? Nel 2026 le detrazioni ci sono ancora, ma con regole più “selettive”: contano abitazione principale vs altri immobili, tipologia di intervento e (spesso sottovalutato) come paghi e che documenti conservi.

Le aliquote 2026: 50% o 36%?

Nel 2026 il “doppio binario” resta: aliquota più alta per l’abitazione principale del proprietario (o titolare di diritto reale), più bassa per gli altri immobili. In pratica:

• 50%: interventi su unità adibita ad abitazione principale, se la spesa è sostenuta dal proprietario o titolare di diritto reale
• 36%: in tutti gli altri casi (seconde case, immobili a reddito, ecc.)

Questa rimodulazione è stata confermata dalla Legge di Bilancio 2026 intervenendo sul D.L. 63/2013 (art. 16 e art. 14).

Nota che dal 2027 è previsto un ulteriore “taglio” (36%/30%), quindi il 2026 è l’ultimo anno con il 50% pieno sulla prima casa in questo assetto.

Bonus ristrutturazione 2026: quando conviene sul mercato di Milano

Il bonus ristrutturazione resta lo strumento più usato perché copre molti interventi “da mercato”:

• rifacimento bagno e impianti
• spostamenti tramezzi e redistribuzione
• serramenti (se rientrano in interventi agevolabili e con adempimenti richiesti)
• parti comuni condominiali (scale, facciate non “bonus facciate”, impianti comuni, ecc.)

La guida dell’Agenzia Entrate sulle ristrutturazioni (agg. ottobre 2025) è ancora il riferimento operativo per capire cosa rientra e cosa no e che documenti servono.

Esempi concreti (Milano e hinterland)

• Bilocale anni ’60 in Città Studi / Bande Nere: spesso vince la “ristrutturazione intelligente” (impianti + bagno + cucina + porte) più che l’intervento invasivo. Risultato: migliore liquidità in vendita e target più ampio (coppie/giovani professionisti).
• Trilocale in NoLo / Dergano: qui incidono molto comfort e prestazioni (infissi, isolamento puntuale, climatizzazione efficiente). Attenzione: nel 2026 alcune scelte sugli impianti non sono più detraibili se “solo fossile” (ci torniamo sotto).
• Hinterland (Sesto, Rho, Segrate): se l’obiettivo è affitto, molti proprietari ragionano su durabilità e manutenzione (impianti, pavimenti tecnici, bagno “anti-rotture”). Il bonus aiuta, ma conta la capienza IRPEF (se hai poche imposte, recuperi lentamente).

Ecobonus 2026: attenzione alle caldaie “solo fossile”

L’Ecobonus continua anche nel 2026, ma c’è un punto che fa perdere tempo (e spesso preventivi): non sono detraibili le spese per sostituire impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Tradotto in pratica:

• la classica “caldaia a gas nuova” come impianto unico è una scelta fiscalmente penalizzata;
• per lavori di efficientamento oggi ha più senso ragionare su soluzioni non esclusivamente fossili (es. pompe di calore, sistemi ibridi dove ammessi, ecc.), verificando caso per caso requisiti tecnici e adempimenti.

Sismabonus 2026 e Superbonus: cosa resta davvero

Sismabonus 2026

Per molti proprietari milanesi il sismabonus è meno “centrale” (Milano non è area tipicamente sismica come altre zone), ma in operazioni su immobili particolari o in alcuni comuni può essere rilevante. Anche qui il quadro 2026 segue il principio prima casa 50% / altri 36%.

Superbonus nel 2026: residuo e molto circoscritto

Nel 2026 il Superbonus non è più una misura “di massa”. La norma che tiene acceso il 110% riguarda interventi nei comuni colpiti da eventi sismici (Abruzzo/Lazio/Marche/Umbria 2009 e 2016, con stato di emergenza) e solo in specifiche condizioni, con possibilità di esercitare l’opzione di cui all’art. 121 (cessione/sconto) nei casi previsti.

Per Milano e provincia, nella pratica, la regola è ragionare su ristrutturazione/ecobonus “ordinari” e pianificare bene tempi e documenti.

Bonus mobili 2026: confermato, ma con tetto più basso

Il bonus mobili resta agganciato a interventi di ristrutturazione, ma nel 2026 il massimale di spesa su cui calcolare la detrazione è 5.000 euro. Pagamenti solo tracciabili (bonifico o carta), niente contanti/assegni.

Suggerimento pratico: se stai rifacendo un appartamento da mettere a reddito (es. bilocale zona Bocconi/Porta Romana), il bonus mobili può coprire una quota utile di arredi ed elettrodomestici, ma non aspettarti di “finanziare” l’intero capitolato: nel 2026 il tetto è più contenuto.

Mutuo: quali interessi si detraggono nel 2026

Qui la regola è stabile e spesso dimenticata: la detrazione è IRPEF, quindi serve capienza.

Mutuo acquisto abitazione principale

• detrazione del 19% sugli interessi (e oneri accessori) fino a 4.000 euro complessivi annui
• condizioni e tempistiche legate all’uso come abitazione principale (es. adibizione entro 12 mesi in vari casi)

Mutuo per costruzione/ristrutturazione abitazione principale

Per mutui ipotecari (dal 1998) destinati a costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale:

• detrazione 19% su massimo 2.582,28 euro.

Fondo di garanzia “prima casa” (Consap/MEF)

Se il tema è “mi manca l’anticipo” o “la banca chiede troppe garanzie”, vale la pena guardare il Fondo di garanzia: è uno strumento pubblico che agevola l’accesso al mutuo tramite garanzia statale, gestita da Consap, con regole e requisiti aggiornati e verificabili sui portali istituzionali.

Pagamenti e documenti: la checklist anti-errore

Il modo più facile per “buttare” un bonus è sbagliare la parte amministrativa. Tre regole pratiche:

1. Pagamenti corretti: per molte detrazioni serve bonifico bancario/postale con causale, CF beneficiario e P.IVA/CF del fornitore.
2. Documenti da conservare: fatture, ricevute, abilitazioni edilizie (CILA/SCIA se necessarie), delibere/ riparti condominiali, eventuali comunicazioni tecniche (quando richieste). La guida AE è utile per l’elenco completo.
3. Capienza IRPEF e tempi: le detrazioni si recuperano in quote annuali. Se l’imposta è bassa, il beneficio si “allunga” o si perde in parte.

Nota per redditi alti

Per i contribuenti con reddito complessivo oltre 200.000 euro, dal 2026 la normativa prevede una riduzione fissa (440 euro) dell’ammontare complessivo di alcune detrazioni, incluse quelle al 19% (con eccezioni come le spese sanitarie). Questo può incidere anche sulla detrazione interessi mutuo.

Servizi Gruppocasa

Qui il punto non è “fare il commercialista”, ma aiutare a decidere che lavori fare e perché, con una logica di mercato.

Come possiamo affiancarvi (Milano e provincia):

• valutazione “prima/dopo” e stima impatto lavori su prezzo e tempi di vendita
• strategia per investitori: scelta interventi ad alta domanda (tagli, layout, finiture) e lettura target quartiere
• supporto operativo sulla vendita (home staging leggero, posizionamento, timing)
• coordinamento con tecnici/partner (quando già presenti o indicati dal cliente)

I nostri servizi

Se stai vendendo a Milano o provincia, ti supportiamo con una strategia completa: dal prezzo corretto alle azioni concrete per aumentare interesse, visite e risultati.

FAQ

Conclusione

Il 2026 è un anno “buono” per chi deve decidere: i bonus ci sono, ma premiano soprattutto la prima casa e gli interventi pianificati bene, senza improvvisare impianti o pagamenti. A Milano, dove il differenziale di valore tra “da sistemare” e “pronto da abitare” spesso è netto, la domanda vera è: quali lavori aumentano davvero appetibilità e tempi di vendita/locazione?
Qui si gioca il vantaggio competitivo, più che sulla percentuale di detrazione.

Ulteriori informazioni sulla Guida Ristrutturazioni edilizie - Febbraio 2026 - Agenzia delle Entrate

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