Milano-Cortina 2026 e affitti brevi: strategie per rientrare nel lungo termine

Cosa è successo davvero (dati + realtà sul campo)

Le Olimpiadi Invernali Milano-Cortina si svolgono dal 6 al 22 febbraio 2026; i Giochi Paralimpici seguiranno dal 6 al 15 marzo 2026. Eppure, sul mercato degli affitti brevi milanesi non c’è stato alcun “boom automatico”

I dati del Ministero del Turismo e le rilevazioni dai portali di prenotazione, riportati in questi giorni, descrivono un mercato già maturo e altamente competitivo:

• oltre il 95% dell’offerta ricettiva cittadina è composta da appartamenti senza ristorazione;
• strutture attive: 18.800 a gennaio 2026, in crescita graduale rispetto a 17.600 (2025) e 16.200 (2024), senza scatti riconducibili all’evento.

In altre parole: l’Olimpiade non ha “creato” il mercato degli affitti brevi a Milano. Ha solo reso più visibile una verità già nota a chi lavora sul campo: vince chi è organizzato, non chi spera nell’effetto evento.

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Perché molti proprietari sono rimasti “scottati”

Qui entra la parte che, come agenzia, vediamo dal vivo: diversi clienti che avevano destinato l’immobile all’affitto breve “per le Olimpiadi” sono rimasti scottati, perché non hanno ricevuto richieste (o ne hanno ricevute poche e a condizioni lontane dalle aspettative).

Di solito succede quando si sommano tre fattori:

• si entra tardi nel mercato (senza storico recensioni e senza ottimizzazione),
• si parte con prezzi “da evento” e poi si è costretti a rincorrere,
• si sottovaluta la concorrenza: foto, arredo, check-in, pulizie e gestione oggi sono parte del prodotto, non dettagli.

I dati pubblicati in questi giorni confermano due dinamiche molto concrete:

• la prima settimana risulta più occupata della seconda, segnale di una domanda meno “lineare” e più difficile da prevedere;
• c’è una quota rilevante di prenotazioni last minute, che premia chi sa adattare prezzo e disponibilità.

E c’è un terzo elemento, spesso ignorato: anche vicino alle strutture olimpiche molti alloggi restano impostati su soggiorni brevissimi (una o due notti). È il contrario della “settimana piena garantita”.

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Dove l’effetto si vede (e dove no): micro-aree e quartieri

A Milano l’impatto non è “uguale per tutti”. È a macchia di leopardo.

In zona Porta Romana (area Villaggio Olimpico) le strutture attive risultano circa +30% rispetto a gennaio dell’anno precedente, mentre in altre zone centrali non direttamente coinvolte e in periferia l’offerta risulta sostanzialmente stabile.

Tradotto in scelte pratiche:

• Porta Romana / Lodi / Scalo Porta Romana: più attenzione, sì, ma anche più concorrenza e maggiore rischio “prezzo contro prezzo”.
• Centro classico (Duomo–Brera–Moscova): domanda forte, ma mercato già saturo e iper-professionale.
• Zone ben collegate ma fuori dal “titolo” (Lambrate, Centrale, Bicocca, Lorenteggio con M4): spesso lavorano bene quando l’immobile è centrato sul target (funzionale, ben presentato, spese chiare), perché intercettano lavoro e city break senza pagare sempre il premium del centro.

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Dopo il 22 febbraio 2026: rientro nel lungo termine

Finito l’evento principale (22 febbraio), la dinamica più probabile è questa: una parte degli immobili “convertiti” al breve rientrerà sul mercato delle locazioni medio-lunghe.

Non è una profezia: è una conseguenza logica.

• chi non ha avuto richieste ora vuole “rimettere a reddito”,
• molti appartamenti sono già arredati e pronti (quindi rientrano velocemente sul lungo termine),
• aumenta l’offerta e, con l’offerta, aumentano le alternative per gli inquilini.

Effetti attesi (soprattutto su bilocali e trilocali arredati):

• più concorrenza tra proprietari (il canone va posizionato bene, altrimenti i tempi si allungano),
• inquilini più selettivi (spese, qualità dell’immobile, classe energetica, collegamenti).

E qui arriva la domanda vera: come impostare un contratto che tenga insieme stabilità e redditività sul netto?

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La strada più solida oggi a Milano: canone concordato

A Milano, per molti proprietari, il contratto a canone concordato è una delle opzioni più sensate in questa fase.

Non perché “rende sempre di più” (non è vero in assoluto), ma perché può migliorare il netto grazie a leve fiscali chiare:

• scegliendo la cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate indica l’aliquota 21% in via ordinaria e 10% per i contratti a canone concordato;
• sul fronte IMU, la normativa prevede l’imposta ridotta al 75% per gli immobili locati a canone concordato (quindi uno “sconto” del 25% rispetto all’IMU piena).

Il punto chiave: non guardare il “lordo”, guarda il “netto”

Esempio semplice (numeri solo illustrativi): se con un libero prendi di più al mese ma paghi più imposte, hai più vuoti e più stress di gestione, il risultato può essere peggiore di un concordato ben impostato e affittato con continuità.

Quando ha senso davvero a Milano

• bilocali/trilocali in zone con domanda strutturale (non solo “evento”),
• immobili che vuoi mettere a reddito in modo stabile,
• proprietari che preferiscono prevedibilità e vogliono ridurre tempi morti e trattative.

Due attenzioni tecniche (importanti)

1. Non basta chiamarlo “concordato”: per accedere alle agevolazioni serve che il contratto sia coerente con l’accordo territoriale e, a Milano, l’attestazione è il passaggio che mette in sicurezza la conformità e l’accesso ai benefici. L’attestazione va rilasciata da associazioni firmatarie dell’accordo locale (Es. Tutela Immobili – Uppi MIlano).
2. Non è per tutti gli immobili: se sei in una micro-zona dove il libero “tira” molto e hai un profilo fiscale particolare, va fatto un conto serio (non una scelta ideologica).

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Quando non si vuole tornare a “gestire tutto da soli”

C’è una frase che, in questo periodo, sentiamo spesso dai proprietari:

“Ok, niente affitto breve. Ma non voglio neanche tornare a inseguire inquilini, scadenze, telefonate e imprevisti.”

È una sensazione comprensibile.
Dopo aver provato la gestione intensa (e spesso stressante) del breve, l’idea di rimettere tutto sulle proprie spalle non è particolarmente allettante.

Per questo esiste la Gestione Affitto Gruppocasa: non come “formula magica”, ma come supporto strutturato per chi vuole mettere a reddito un immobile senza doverlo gestire ogni giorno.

Nel concreto, significa occuparsi di:

• impostare correttamente l’immobile (target, presentazione, posizionamento),

• definire il canone più coerente con zona, domanda e obiettivo del proprietario,

• seguire l’iter del canone concordato e l’attestazione, quando è la strada giusta,

• selezionare il conduttore con criteri chiari e verificabili,

• gestire documenti, scadenze e contatti operativi nel tempo.

L’obiettivo non è “spremere” l’immobile, ma ridurre i vuoti, evitare errori costosi e rendere il reddito più regolare e sostenibile.

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Come affianchiamo i proprietari (senza forzature)

Ogni situazione è diversa. Per questo, il punto di partenza è sempre capire che tipo di immobile c’è, dove si trova e che aspettative ha il proprietario.

In pratica, il nostro lavoro spesso parte da qui:

• un confronto chiaro tra le opzioni possibili: breve, transitorio, libero, canone concordato;

• una valutazione realistica del “dopo evento”, per evitare di entrare sul mercato fuori tempo o fuori prezzo;

• l’impostazione corretta del canone concordato quando ha senso, senza scorciatoie che poi creano problemi;

• per chi lo desidera, una gestione continuativa della locazione, così da non doverci rimettere mano ogni sei mesi.

Non è un percorso obbligato né uguale per tutti: l’idea è aiutare a fare una scelta consapevole, non spingere una soluzione standard.

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Come possiamo aiutarti – con Gruppocasa

• Analisi rapida e concreta: breve vs transitorio vs canone concordato vs libero.
• Strategia di rientro post-evento: come mettere l’immobile sul mercato senza “bruciare mesi”.
• Impostazione corretta del canone concordato (parametri, documenti, attestazione).
• Gestione Affitto Gruppocasa per chi vuole delegare tutto della locazione.

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Conclusione

Milano-Cortina 2026 ha reso evidente una regola semplice: gli eventi non trasformano un immobile in rendita automatica, soprattutto in una città dove l’offerta di affitti brevi è già ampia e strutturata.

Ora la partita si sposta sul “dopo”: una parte degli immobili rientrerà nel lungo termine e, in un mercato più competitivo, vincerà chi sceglie il contratto giusto e una gestione coerente con l’obiettivo.

Per molti proprietari, oggi a Milano, il canone concordato è una delle strade più solide per proteggere reddito e ridurre attriti. E per chi vuole delegare davvero, c’è la Gestione Affitto Gruppocasa.

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FAQ

Dopo le Olimpiadi conviene aspettare prima di mettere in affitto?

Dipende. Se l’offerta aumenta, spesso conviene arrivare sul mercato ben posizionati (canone corretto + presentazione + documenti pronti) invece di aspettare “che passi l’ondata”.

Il canone concordato rende davvero più del contratto libero?

Non solo nelle zona più centrali, spesso può rendere meglio sul netto, grazie alla cedolare agevolata (10%) e alla riduzione IMU prevista per questa tipologia contrattuale. Ma non è automatico: dipende da zona, canone, profilo fiscale e qualità della domanda sull’immobile.

Se l’immobile era arredato da affitto breve, devo svuotarlo?

Non necessariamente. Spesso conviene semplificare (meno oggetti, più funzionalità) e orientarsi a un arredo “da vita quotidiana”: pratico, resistente, facile da mantenere.

“Ci sostituiamo completamente al proprietario”: cosa significa?

Che vi seguiamo operativamente su posizionamento, selezione inquilino, documenti, scadenze e coordinamento interventi. L’obiettivo è un affitto stabile con gestione della locazione davvero delegata.