Comprare casa nuova dal costruttore: proposta, preliminare, fideiussione e rogito

Prima di firmare: cosa chiarire con il costruttore

Il primo rischio, quando si valuta una nuova costruzione, è concentrarsi sull’effetto vetrina: rendering, terrazzi, classe energetica, aree comuni e possibilità di personalizzazione. Sono elementi importanti, ma non sostituiscono i controlli sull’operazione. Prima di sottoscrivere qualsiasi documento bisogna sapere chi vende, chi possiede l’area, chi realizza l’intervento, in quale fase si trova il cantiere e quale titolo edilizio è stato richiesto o rilasciato.

Anche il prezzo pubblicizzato deve essere letto con attenzione. Oltre al costo dell’appartamento possono incidere IVA, imposte, notaio, eventuale atto di mutuo, box, cantina, allacci, personalizzazioni ed extra capitolato. Il capitolato deve specificare materiali, impianti, serramenti, pavimenti, sanitari, dotazioni e caratteristiche delle parti comuni. Formule generiche come “finiture di pregio” sono poco utili se non vengono tradotte in prodotti, prestazioni o alternative verificabili.

È inoltre necessario ricostruire la sequenza dei pagamenti. Se la casa è ancora in costruzione, tra la prima firma e il trasferimento della proprietà possono trascorrere diversi mesi. L’acquirente potrebbe quindi versare caparre o acconti senza essere ancora proprietario. Importi, scadenze e avanzamento dei lavori devono essere coerenti con il contratto e con le garanzie previste.

Prima della firma è utile chiarire anche data indicativa del rogito, consegna delle chiavi, possibili proroghe, penali, condizioni legate al mutuo e conseguenze di eventuali ritardi. Fine lavori, rogito e disponibilità effettiva dell’abitazione non sono necessariamente lo stesso momento.

Per approfondire pagamenti, prezzo e possibilità di modifica dell’appartamento, è utile consultare anche la guida Gruppocasa su come si compra una casa in costruzione.

Proposta e preliminare: differenze e ruolo del notaio

La proposta d’acquisto è il documento con cui l’acquirente manifesta la volontà di comprare a determinate condizioni. Normalmente indica immobile, prezzo, validità dell’offerta, somme consegnate e condizioni richieste. Quando viene accettata dal venditore e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, può formarsi un accordo vincolante. La proposta non deve quindi essere firmata come se fosse una richiesta informativa o una prenotazione priva di conseguenze.

Il preliminare, chiamato comunemente compromesso, è invece il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il rogito in futuro. Deve descrivere con precisione l’immobile, le pertinenze, il prezzo, i pagamenti, la data prevista per l’atto definitivo, il capitolato, le planimetrie, le garanzie e le eventuali condizioni sospensive.

Per gli immobili che rispettano questi requisiti e il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. È quindi obbligatorio l’intervento del notaio. Il contratto viene inoltre trascritto nei Registri Immobiliari, proteggendo l’acquirente da successive vendite a terzi, ipoteche o altre formalità pregiudizievoli.

Particolare attenzione va dedicata anche alla proposta. Una proposta accettata può assumere il valore di un preliminare o comunque creare obblighi diretti al futuro acquisto. Quando l’operazione riguarda un immobile da costruire soggetto alla disciplina, è prudente coinvolgere il notaio prima di sottoscrivere un documento vincolante, non soltanto dopo l’accettazione.

Se l’acquisto dipende dal mutuo, dalla vendita di un’altra abitazione o da verifiche tecniche, le condizioni devono essere scritte con termini ed effetti precisi. Il finanziamento non sospende automaticamente gli obblighi dell’acquirente. Chi deve coordinare due operazioni può approfondire il tema nella guida Gruppocasa su come comprare e vendere casa insieme.

Fideiussione e polizza decennale: cosa proteggono

Quando si acquistano immobili da costruire rientranti nel D.Lgs. 122/2005, la fideiussione rappresenta una tutela centrale. Deve essere consegnata prima o al momento della stipula del contratto e garantisce le somme che il costruttore ha riscosso o riscuoterà prima del trasferimento della proprietà, nei limiti e nei casi previsti dalla legge.

La sua funzione è proteggere l’acquirente dalle conseguenze della crisi del costruttore. Se sono stati versati caparre o acconti mentre la casa non è ancora diventata di proprietà dell’acquirente, la fideiussione consente di chiedere la restituzione delle somme nelle circostanze indicate dalla normativa. Non va confusa con una generica garanzia sul corretto adempimento di qualsiasi obbligo contrattuale.

Il documento deve essere controllato nella sostanza. Occorre verificare chi lo ha rilasciato, chi è il beneficiario, quale immobile riguarda, quali importi copre e fino a quando rimane efficace. La garanzia deve inoltre essere coerente con il piano dei pagamenti. Una fideiussione inferiore agli acconti previsti lascerebbe una parte dell’esposizione non coperta. Il Decreto 6 giugno 2022, n. 125 ha introdotto il modello standard al quale la garanzia deve conformarsi nei casi disciplinati.

La polizza assicurativa indennitaria decennale ha una funzione diversa. Non protegge gli acconti versati prima del rogito, ma riguarda determinati danni materiali e diretti all’edificio successivi alla costruzione, collegati a rovina, pericolo di rovina e gravi difetti costruttivi. Nei casi previsti deve essere consegnata al momento del trasferimento della proprietà.

Prima del rogito devono essere controllati compagnia, durata, immobile assicurato, condizioni della copertura e conformità al modello previsto dal Decreto 20 luglio 2022, n. 154. Gli estremi della polizza e l’attestazione della sua conformità devono risultare nell’atto. Fideiussione e polizza non sono quindi alternative: intervengono in momenti diversi e proteggono rischi differenti.

Rogito e consegna: documenti e controlli finali

Il rogito è il momento in cui si trasferisce la proprietà, ma non dovrebbe coincidere con il primo vero controllo dell’operazione. Quando si arriva davanti al notaio, prezzo, pagamenti, mutuo, pertinenze e condizioni principali dovrebbero essere già definiti. La fase precedente serve a verificare che l’immobile promesso corrisponda a quello che verrà effettivamente trasferito.

Devono essere controllati dati catastali, planimetrie, box, cantine, quote delle parti comuni, eventuali servitù e documentazione edilizia. Per una nuova costruzione assumono rilievo anche attestato di prestazione energetica, documenti relativi agli impianti, accatastamento e agibilità quando pertinente. Eventuali difformità, lavori residui o modifiche rispetto al progetto devono essere gestiti per iscritto prima del saldo.

Se è previsto un mutuo, il coordinamento con la banca deve iniziare con anticipo. Perizia, delibera, documenti del cantiere, stipula del finanziamento ed erogazione devono essere compatibili con la data del rogito. Il fatto che la casa sia nuova non garantisce automaticamente che ogni documento sia già disponibile o che la banca possa rispettare qualsiasi scadenza indicata dal costruttore.

La consegna delle chiavi merita un sopralluogo dedicato, anche quando avviene nello stesso giorno del rogito. È utile controllare serramenti, pavimenti, sanitari, impianti, finiture, balconi, cantina, box e parti comuni accessibili. Gli interventi ancora da completare dovrebbero essere elencati in un verbale con tempi e responsabilità.

Prima dell’atto è opportuno ricevere anche un prospetto economico finale: prezzo residuo, IVA o altre imposte applicabili, onorario notarile, mutuo, varianti ed eventuali spese accessorie. Per valutare progetti disponibili e percorso di acquisto è possibile consultare le nuove costruzioni selezionate da Gruppocasa.

Errori da evitare quando si compra una casa nuova

Il primo errore è firmare troppo presto. In un mercato competitivo può sembrare necessario bloccare subito l’appartamento, ma una proposta accettata può diventare vincolante. Prima della sottoscrizione bisogna conoscere condizioni, documenti, garanzie e conseguenze del mancato rispetto degli impegni.

Il secondo errore è considerare il prezzo pubblicizzato come costo definitivo. IVA, notaio, mutuo, allacci, box, cantina, personalizzazioni e arredi possono aumentare l’esborso. Anche una modifica apparentemente semplice, come spostare una porta o cambiare pavimento, può avere un costo e incidere sul cronoprogramma.

Il terzo errore è affidarsi a promesse non riportate nei documenti. Rendering, brochure e conversazioni commerciali non sostituiscono capitolato, planimetrie e clausole contrattuali. Finiture, consegna, penali, pertinenze e lavori da ultimare devono essere descritti in modo verificabile.

Il quarto errore è pensare che tutte le case nuove abbiano automaticamente le stesse tutele. Fideiussione, forma notarile del preliminare e polizza decennale dipendono dall’applicabilità della disciplina sugli immobili da costruire. Lo stato dell’immobile, la presenza del titolo edilizio, il soggetto venditore e il momento del trasferimento devono essere valutati nel caso concreto.

Il quinto errore è coinvolgere tardi notaio, banca e tecnico. Il notaio verifica struttura giuridica e garanzie; la banca valuta finanziabilità e tempi; il tecnico può controllare progetto, capitolato e stato dell’immobile. Il consulente immobiliare aiuta invece a coordinare informazioni, condizioni commerciali e percorso negoziale senza sostituire le competenze degli altri professionisti.

Comprare dal costruttore non significa eliminare ogni rischio, ma gestirlo attraverso documenti chiari, pagamenti coerenti e controlli svolti prima che l’acquirente sia già economicamente e contrattualmente esposto.

FAQ sull’acquisto di una casa dal costruttore