Mercato immobiliare Milano nel II trimestre 2026: compravendite stabili e affitti ancora trainati dai contratti agevolati

Compravendite a Milano nel II trimestre 2026

Nel II trimestre 2026 Milano registra 6.492 compravendite di abitazioni, sostanzialmente lo stesso numero dello stesso periodo del 2025. Tra le otto principali città italiane, il totale degli scambi raggiunge 30.132 abitazioni, con una crescita complessiva dello 0,3%.

Rispetto ai primi tre mesi dell’anno, quando Milano aveva registrato una crescita del 7,1% rispetto al I trimestre 2025, il mercato rallenta. Il dato non indica però una contrazione: gli scambi restano sugli stessi livelli di un anno prima, in un mercato nazionale sostanzialmente stabile.

Tra le principali città italiane l’aumento maggiore si registra a Napoli, +4,2%, seguita da Genova con +2,9%. Bologna cresce dell’1,1%, Torino dello 0,6% e Roma dello 0,4%. In calo invece Palermo, -2,6%, e Firenze, -8,3%.

Per Milano si può quindi parlare di una fase di stabilizzazione dopo la crescita registrata a inizio anno. Per chi vende casa, zona, stato dell’abitazione e prezzo iniziale restano decisivi: un mercato stabile non significa che tutti gli immobili abbiano gli stessi tempi di vendita o possano essere proposti agli stessi valori.

Prima casa, mutui e nuove costruzioni

Il report OMI permette di capire anche come sono composti gli acquisti a Milano: prima casa, ricorso al mutuo e abitazioni di nuova costruzione.

Tra gli acquisti effettuati da privati, nel II trimestre 2026 il 70,2% beneficia dell’agevolazione prima casa. Più della metà di chi compra ricorre inoltre a un mutuo: la quota è pari al 52,5%. Le abitazioni nuove rappresentano invece il 12,1% delle compravendite cittadine.

La prima casa continua quindi a rappresentare una parte importante della domanda milanese e il mutuo resta centrale per oltre un acquisto su due.

La quota delle nuove costruzioni sale dall’11,6% del I trimestre al 12,1% del secondo. Milano si conferma la grande città italiana con il peso maggiore delle abitazioni nuove, davanti a Bologna, 8,3%, e Roma, 7,8%.

Anche il dato nazionale mostra una differenza marcata tra nuovo ed esistente. Nel II trimestre le compravendite di abitazioni nuove aumentano del 15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre quelle di abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,8%.

L’usato continua a rappresentare la parte principale del mercato, ma a Milano il nuovo ha un peso quasi doppio rispetto alla media nazionale. Efficienza energetica, distribuzione degli spazi, qualità dell’edificio e servizi condominiali diventano quindi elementi di confronto sempre più presenti anche nella valutazione degli immobili esistenti.

Tassi BCE e mutui: cosa osservare nei prossimi trimestri

Il dato sui mutui resta uno degli elementi da seguire per capire l’evoluzione del mercato milanese.

Nel II trimestre 2026 il 52,5% degli acquisti effettuati da privati a Milano è stato sostenuto da un mutuo ipotecario. La quota scende rispetto al 55,9% del I trimestre, ma resta superiore alla metà degli acquisti.

A livello nazionale, il tasso di interesse medio applicato alla prima rata dei mutui è stato del 3,57%, in lieve diminuzione rispetto al 3,62% dei primi tre mesi dell’anno. Anche la quota nazionale degli acquisti dei privati con mutuo scende dal 47,9% al 46,6%.

Il report OMI fotografa il periodo aprile-giugno. Nei mesi successivi il quadro dei tassi è cambiato: dopo l’aumento deciso dalla BCE a giugno, a settembre è arrivato un secondo rialzo di 25 punti base . Complessivamente, i due interventi hanno aumentato i tassi ufficiali di mezzo punto percentuale.

Gli effetti sul mercato immobiliare saranno più leggibili nei prossimi trimestri. A Milano il tema è particolarmente importante perché oltre la metà degli acquisti effettuati da privati passa ancora dal mutuo.

Se il credito resterà più costoso, una parte degli acquirenti potrebbe ridurre il budget, rimandare l’acquisto o orientarsi verso immobili più piccoli e zone più accessibili. Allo stesso tempo, chi rinvia l’acquisto può rimanere più a lungo sul mercato della locazione.

Nei prossimi trimestri sarà quindi utile osservare insieme compravendite, quota di acquisti con mutuo, nuove costruzioni e andamento delle locazioni.

Mercato degli affitti: Milano cresce del 6,9%

Sul fronte delle locazioni, Milano mostra una crescita più marcata rispetto ai primi tre mesi dell’anno.

Nel II trimestre 2026 le abitazioni oggetto di nuovi contratti di locazione per intero sono 13.730, in aumento del 6,9% rispetto al II trimestre 2025. Il canone annuo complessivamente pattuito nei nuovi contratti raggiunge 175 milioni di euro, con una crescita del 5,8%.

Milano cresce quindi più della media nazionale e più dell’insieme dei comuni ad alta tensione abitativa. Nel trimestre, in Italia le nuove locazioni aumentano del 3,1%, mentre nei comuni con maggiore pressione abitativa la crescita raggiunge il 3,7%.

Rispetto al I trimestre cambia anche il rapporto tra numero di locazioni e canoni complessivi. Nei primi tre mesi dell’anno, a Milano, le nuove locazioni erano aumentate dell’1,0% e i canoni complessivi del 6,4%. Nel II trimestre il numero dei contratti cresce invece del 6,9%, più del dato sui canoni complessivi, +5,8%.

Questo non permette di concludere che il canone medio del singolo appartamento sia diminuito: sul dato complessivo incidono tipologia, dimensione, durata e formula dei diversi contratti. Mostra però un mercato in cui cresce soprattutto il numero delle abitazioni che entrano in locazione.

Il nuovo aumento dei tassi BCE potrebbe aggiungere un ulteriore elemento nei prossimi mesi. Se una parte delle famiglie dovesse rinviare l’acquisto per il maggior costo del mutuo, la domanda di case in affitto potrebbe rimanere sostenuta. Non significa automaticamente un nuovo aumento dei canoni, che dipende anche dall’offerta disponibile e dalla capacità di spesa degli inquilini.

Tipologie di contratto: ordinari in calo, agevolati in forte crescita

Il report OMI distingue le locazioni anche in base alla tipologia di contratto. A Milano continua la flessione dei contratti ordinari, mentre gli agevolati mantengono tassi di crescita molto elevati.

Nel II trimestre i contratti ordinari di lungo periodo riguardano 5.742 abitazioni, in calo del 10,2% rispetto allo stesso periodo del 2025. Gli ordinari transitori scendono invece a 4.072 abitazioni, con una flessione del 3,1%.

Anche il canone annuo complessivo diminuisce: -11,0% per i contratti ordinari di lungo periodo e -8,0% per gli ordinari transitori.

Continua invece la forte crescita dei contratti agevolati. Gli agevolati di lungo periodo raggiungono 3.271 abitazioni, +76,8% rispetto al II trimestre 2025. Gli agevolati transitori per l’intero appartamento crescono del 63,3%, mentre quelli relativi a una porzione dell’abitazione aumentano del 13,4%.

Il secondo trimestre conferma quindi una tendenza già emersa nei primi tre mesi dell’anno. I contratti ordinari continuano a perdere terreno, mentre gli agevolati crescono rapidamente.

La crescita è particolarmente evidente nel lungo periodo agevolato: nel I trimestre l’aumento era stato del 55,8%, mentre nel II trimestre sale al 76,8%. Anche il canone annuo complessivamente pattuito in questo segmento cresce in modo molto forte, +89,9%.

Canone concordato a Milano: continua la crescita dei contratti agevolati

Il dato sui contratti agevolati è particolarmente interessante per chi sta valutando il canone concordato a Milano.

Nel II trimestre 2026 gli agevolati di lungo periodo raggiungono 3.271 abitazioni locate, con una crescita del 76,8% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il canone annuo complessivo pattuito in questo segmento aumenta invece dell’89,9%.

Il dato conferma e rafforza quanto già emerso nel I trimestre, quando gli agevolati di lungo periodo erano cresciuti del 55,8%. La crescita non appare quindi limitata ai primi mesi dell’anno, ma prosegue anche nel trimestre successivo.

Lo stesso report OMI collega espressamente l’elevato aumento dei contratti agevolati al nuovo Accordo Territoriale per il Comune di Milano sottoscritto nel luglio 2023.

Per un proprietario questo non significa che il canone concordato sia sempre preferibile al canone libero. La convenienza dipende dall’immobile, dalla zona, dal canone ottenibile e dalla situazione fiscale. I dati mostrano però che le formule agevolate hanno ormai assunto un peso crescente nel mercato milanese e meritano di essere valutate prima di scegliere il tipo di contratto.

Per approfondire puoi leggere la pagina Gruppocasa dedicata all’affitto a canone concordato a Milano.

Cosa emerge dal report OMI per Milano

Il II trimestre 2026 restituisce un mercato milanese con compravendite stabili e locazioni in crescita.

Le vendite restano sugli stessi livelli del II trimestre 2025, dopo la crescita registrata nei primi tre mesi dell’anno. Più della metà degli acquisti effettuati da privati continua a essere sostenuta da un mutuo e Milano mantiene la quota più elevata di abitazioni nuove tra le principali città italiane.

Negli affitti, invece, il numero delle nuove locazioni cresce del 6,9%. La spinta più evidente continua ad arrivare dai contratti agevolati, mentre gli ordinari di lungo periodo e i transitori risultano ancora in calo.

Il secondo trimestre non segnala quindi un arretramento del mercato milanese, ma un cambio di ritmo: le compravendite si stabilizzano mentre le locazioni accelerano, soprattutto nelle formule agevolate.

I prossimi dati permetteranno anche di capire quanto incideranno i rialzi dei tassi BCE decisi a giugno e settembre. Un credito più costoso può rendere più selettivi gli acquirenti che dipendono dal mutuo e, allo stesso tempo, mantenere una parte della domanda più a lungo sul mercato dell’affitto.

Per chi vende, compra o affitta casa a Milano, i dati generali restano un punto di partenza. Il risultato della singola operazione dipende poi dalla zona, dal tipo di immobile, dal prezzo e dalle condizioni reali del mercato locale.

FAQ – Domande frequenti

Fonte: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, “Statistiche trimestrali – Residenziale 2 | 2026”, pubblicato il 10 settembre 2026.