Mercato immobiliare Milano nel I trimestre 2026: compravendite in crescita e affitti trainati dai contratti agevolati

Compravendite a Milano nel I trimestre 2026

Nel I trimestre 2026 Milano registra 5.896 compravendite di abitazioni, con un aumento del 7,1% rispetto al I trimestre 2025. Tra le grandi città italiane, il totale degli scambi arriva a 27.387 abitazioni, con una crescita complessiva del 6,1%.

Il confronto mostra come Milano cresca più della media nazionale e anche più del totale delle principali città italiane. Non si tratta quindi solo di una ripresa generale del mercato, ma di un’accelerazione specifica del capoluogo lombardo.

Il dato milanese si inserisce infatti in un quadro nazionale positivo. In Italia, nel trimestre, le abitazioni compravendute sono 179.654, in aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche le superfici scambiate crescono, con un aumento del 4,9%.

Milano cresce quindi più della media nazionale e più del totale delle grandi città. È un segnale importante, soprattutto se letto dopo una fase in cui il mercato immobiliare aveva richiesto maggiore prudenza nelle valutazioni e nei tempi di vendita.

Per chi segue il mercato immobiliare cittadino, il dato indica una ripresa degli scambi. Non significa, però, che ogni immobile possa essere proposto allo stesso prezzo o con la stessa strategia. In un mercato più attivo, diventano ancora più importanti il corretto posizionamento, la qualità della presentazione e la lettura dei dati di zona.

Il punto non è solo “il mercato sale”. Il punto è capire quali immobili intercettano davvero la domanda. In una città come Milano, dove convivono prima casa, investimento, nuove costruzioni e locazione, il prezzo corretto non nasce da una media generica, ma dall’incrocio tra zona, caratteristiche dell’immobile, domanda reale e capacità di spesa degli acquirenti.

Prima casa, mutui e nuove costruzioni

Il report OMI evidenzia tre elementi utili per comprendere meglio la composizione degli acquisti a Milano: prima casa, mutuo ipotecario e abitazioni nuove.

Nel I trimestre 2026, il 70,7% degli acquisti effettuati da persone fisiche nel comune riguarda operazioni con agevolazione “prima casa”. La quota di acquisti effettuati da persone fisiche con mutuo ipotecario è pari al 55,9%, mentre le abitazioni nuove rappresentano l’11,6% del totale delle compravendite cittadine.

I dati indicano un mercato ancora fortemente legato alla domanda abitativa reale: oltre 7 acquisti su 10 effettuati da persone fisiche riguardano operazioni con agevolazione prima casa. Allo stesso tempo, il mutuo resta decisivo, perché sostiene più della metà degli acquisti effettuati da persone fisiche.

La quota delle nuove costruzioni merita una lettura a parte. Milano risulta infatti la città con la quota più alta di acquisti di abitazioni di nuova costruzione tra le grandi città analizzate dal report OMI.

A livello nazionale, gli acquisti di abitazioni nuove crescono del 14,6% rispetto al I trimestre 2025, mentre gli acquisti di abitazioni esistenti aumentano del 3,8%. La quota nazionale delle abitazioni nuove sul totale degli scambi è pari al 6,0%.

Milano mantiene quindi un profilo diverso rispetto alla media italiana: il nuovo pesa di più rispetto al dato nazionale, ma resta comunque una parte minoritaria del mercato complessivo.

Questo significa che l’usato continua a rappresentare il cuore del mercato, ma deve competere con un’offerta nuova che, quando è ben localizzata e risponde ai bisogni attuali, può diventare un benchmark importante per gli acquirenti. Efficienza energetica, distribuzione interna degli spazi, servizi condominiali e qualità dell’edificio sono elementi che incidono sempre di più nella percezione del valore.

Tassi BCE e mutui: cosa osservare nei prossimi trimestri

Il dato sui mutui è uno degli elementi più importanti per leggere l’evoluzione del mercato milanese nei prossimi mesi.

Nel I trimestre 2026, a Milano il 55,9% degli acquisti effettuati da persone fisiche è stato sostenuto da mutuo ipotecario. È una quota superiore al dato complessivo delle grandi città, pari al 54,3%, e conferma che il credito continua ad avere un ruolo centrale nelle compravendite residenziali milanesi.

A livello nazionale, il report OMI segnala inoltre che il tasso di interesse medio applicato alla prima rata dei mutui raggiunge il 3,62%, in crescita rispetto ai trimestri precedenti.

Questo dato va letto con attenzione, soprattutto alla luce dello scenario successivo al trimestre analizzato. Come approfondito nell’articolo Gruppocasa dedicato all’aumento dei tassi BCE di giugno 2026 e agli effetti su mutui e mercato immobiliare a Milano, un costo del credito più alto può incidere sulle scelte di acquisto, soprattutto per chi dipende dal mutuo.

Il dato OMI sul tasso medio dei mutui, pari al 3,62%, riguarda il I trimestre 2026. Eventuali decisioni BCE successive al trimestre non spiegano i dati già rilevati, ma possono incidere sulle decisioni dei mesi successivi, soprattutto per quella parte di domanda che acquista con mutuo.

Se il costo del credito dovesse pesare di più sulla rata finale, alcuni acquirenti potrebbero ridurre il budget disponibile, rimandare l’acquisto o orientarsi verso immobili più piccoli, zone più accessibili o soluzioni con costi di gestione più contenuti. In un mercato come Milano, dove oltre la metà degli acquisti delle persone fisiche passa dal mutuo, questo è un elemento da monitorare con attenzione.

C’è poi un secondo effetto possibile, legato al mercato delle locazioni. Se una parte degli aspiranti acquirenti dovesse rinviare l’acquisto a causa di rate più alte o di una maggiore selettività del credito, è possibile che una quota di questa domanda resti più a lungo nel mercato dell’affitto.

Per Milano, dove gli affitti risultano già dinamici e i canoni annui crescono più del numero di abitazioni locate, questo potrebbe tradursi in un’ulteriore pressione sul comparto locazioni nei prossimi trimestri. Non è un automatismo, ma è uno scenario coerente con i dati disponibili: compravendite in crescita, mutui ancora centrali e affitti già sotto tensione.

Allo stesso tempo, il quadro non è necessariamente lineare. Milano continua a mostrare una domanda abitativa solida: le compravendite crescono del 7,1%, la quota di acquisti con agevolazione prima casa tra le persone fisiche è pari al 70,7% e il mercato delle locazioni resta dinamico.

Nei prossimi trimestri sarà quindi importante osservare quattro segnali: l’andamento delle compravendite, la quota di acquisti con mutuo, il peso delle abitazioni nuove e l’evoluzione delle nuove locazioni.

Se il credito diventerà più selettivo, il mercato potrebbe premiare ancora di più gli immobili correttamente valutati, ben presentati e coerenti con la capacità di spesa reale degli acquirenti.

Per i venditori, questo significa evitare letture troppo automatiche del dato positivo. Un mercato in crescita non autorizza qualsiasi prezzo. Al contrario, quando la rata pesa di più, la differenza tra un immobile ben posizionato e uno fuori mercato diventa ancora più evidente.

Per i proprietari che affittano, invece, il tema sarà capire se la maggiore pressione sulla locazione continuerà a tradursi solo in canoni più alti o anche in una diversa scelta delle formule contrattuali.

Mercato degli affitti: Milano sopra le 15 mila locazioni

Sul fronte delle locazioni, Milano conferma un mercato molto attivo.

Nel I trimestre 2026 le abitazioni locate per intero sono 15.225, con una crescita dell’1,0% rispetto al I trimestre 2025. Il dato sui canoni annui cresce invece del 6,4%.

Il numero di nuove locazioni cresce in modo contenuto, mentre il valore complessivo dei canoni aumenta in misura più marcata. È uno dei passaggi più interessanti del report: a Milano il mercato dell’affitto resta attivo, ma il dato economico cresce più velocemente del numero dei contratti.

Il confronto nazionale aiuta a contestualizzare il dato. In Italia, le abitazioni oggetto di nuovi contratti di locazione sono in aumento dello 0,3%, mentre nei comuni ad alta tensione abitativa la crescita è pari all’1,2%. Milano si colloca quindi in linea con i mercati più sensibili alla pressione abitativa.

La differenza emerge soprattutto nei canoni: a livello nazionale i canoni annui crescono del 4,1%, nei comuni ad alta tensione abitativa del 4,6%, mentre a Milano l’aumento arriva al 6,4%.

Da un lato, la domanda resta alta. Dall’altro, l’aumento dei canoni più forte rispetto al numero di abitazioni locate suggerisce un mercato in cui il tema non è solo “quante case vengono affittate”, ma anche “con quali contratti” e “con quale equilibrio tra rendimento, stabilità e sostenibilità”.

In questo scenario, l’eventuale maggiore difficoltà di accesso al mutuo può diventare un ulteriore fattore di spinta per la locazione. Chi non riesce ad acquistare subito, o preferisce attendere condizioni di credito più favorevoli, resta più a lungo nel mercato dell’affitto. Per Milano, dove la domanda abitativa è già forte, questo può rendere ancora più centrale la scelta della formula contrattuale.

Tipologie di contratto: ordinari in calo, agevolati in forte crescita

Il report OMI distingue l’andamento delle locazioni per tipologia di contratto. A Milano, i contratti ordinari mostrano una flessione, mentre i contratti agevolati registrano gli incrementi più forti.

Nel dettaglio, i contratti ordinari di lungo periodo a Milano sono 6.376, in calo del 13,2%. Anche i contratti ordinari transitori diminuiscono: 5.101 abitazioni locate, pari al -4,9%. Per entrambe le tipologie, il report segnala anche una riduzione dei canoni annui complessivi.

I contratti ordinari risultano in calo sia nel lungo periodo sia nel transitorio. È un dato importante perché mostra che la crescita complessiva delle locazioni milanesi non è trainata dal canone libero ordinario.

Anche i canoni annui complessivi risultano in calo: -6,2% per i contratti ordinari di lungo periodo e -7,8% per gli ordinari transitori.

La dinamica cambia nettamente per i contratti agevolati. A Milano le abitazioni locate con contratti agevolati di lungo periodo sono 2.946, con una crescita del 55,8%. Crescono anche le locazioni agevolate di natura transitoria: 802 abitazioni locate per intero, in aumento del 71,0%, e 707 abitazioni locate in porzione, in aumento del 30,9%.

La dinamica cambia completamente nei contratti agevolati. Qui gli aumenti sono molto più marcati nel numero di abitazioni locate. Anche i canoni annui complessivi crescono in modo significativo: +84,6% per gli agevolati di lungo periodo, +86,5% per gli agevolati transitori per intero e +36,4% per quelli in porzione.

Questi dati mostrano un mercato degli affitti che non cresce in modo uniforme. La spinta più forte arriva dalle formule agevolate, mentre i contratti ordinari risultano in calo sia nel lungo periodo sia nel transitorio.

È una dinamica importante perché racconta una trasformazione del mercato milanese. Per anni il dibattito sugli affitti si è concentrato soprattutto sul canone libero e sull’aumento dei prezzi. Il report OMI del I trimestre 2026 mostra invece che una parte significativa del movimento passa anche dai contratti agevolati, cioè da formule che richiedono una valutazione più attenta dei parametri, dell’accordo territoriale e degli obiettivi del proprietario.

Canone concordato a Milano: il dato OMI sui contratti agevolati

Tra i contratti agevolati, il lungo periodo è il segmento più rilevante per numero di abitazioni locate.

Nel I trimestre 2026 questo comparto registra a Milano 2.946 abitazioni locate, con una crescita del 55,8%. Il dato sui canoni annui complessivi aumenta invece dell’84,6%.

È un dato rilevante per chi sta valutando il canone concordato a Milano: secondo il report OMI, i contratti agevolati di lungo periodo registrano una crescita del 55,8% nel numero di abitazioni locate e dell’84,6% nei canoni annui complessivi. Il report collega questa crescita al nuovo accordo territoriale per il Comune di Milano sottoscritto nel luglio 2023.

Per i proprietari che vogliono affittare casa a Milano, questo dato merita attenzione. Il mercato non si muove solo verso il canone libero: una parte crescente delle nuove locazioni passa anche da formule agevolate, che possono incidere su stabilità del rapporto, sostenibilità del canone e scelta del tipo di contratto.

Parlare di canone concordato, oggi, non significa parlare di una soluzione marginale o secondaria. I numeri OMI mostrano che i contratti agevolati stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante nel mercato milanese. Questo non vuol dire che siano sempre la scelta migliore per ogni immobile, ma che meritano una valutazione concreta, soprattutto quando l’obiettivo è trovare un equilibrio tra rendimento, durata del contratto e gestione del rischio.

Per approfondire il servizio dedicato, puoi leggere la pagina Gruppocasa sull’affitto a canone concordato a Milano.

Cosa emerge dal report OMI per Milano

Il I trimestre 2026 restituisce un quadro chiaro: Milano cresce nelle compravendite e resta molto dinamica negli affitti.

Le vendite aumentano del 7,1%, superando sia la crescita nazionale del 4,4% sia quella complessiva delle grandi città, pari al 6,1%.

Sul fronte degli acquisti, Milano mantiene una quota significativa di compravendite con mutuo ipotecario, pari al 55,9% degli acquisti effettuati da persone fisiche, e continua a distinguersi per la presenza di abitazioni nuove, che rappresentano l’11,6% degli scambi.

Negli affitti, invece, il numero delle nuove locazioni cresce dell’1,0%, ma il valore dei canoni annui aumenta del 6,4%. La spinta più evidente arriva dai contratti agevolati di lungo periodo e dalle locazioni agevolate transitorie.

In sintesi, il report OMI mostra una Milano in cui vendita e locazione si muovono entrambe in territorio positivo, ma con dinamiche diverse: le compravendite accelerano, mentre negli affitti cambiano soprattutto le formule contrattuali più utilizzate.

Per i prossimi trimestri, il tema da osservare sarà l’equilibrio tra domanda, credito e affitti. L’aumento dei tassi BCE può rendere più selettivi gli acquirenti che dipendono dal mutuo e, di conseguenza, spingere una parte della domanda verso la locazione. Non è un automatismo, ma è uno scenario da monitorare, soprattutto in una città dove il mercato degli affitti è già caratterizzato da domanda sostenuta e crescita dei canoni.

La vera indicazione operativa è questa: in un mercato che cresce ma diventa più selettivo, i dati contano più delle impressioni. Vendere, comprare o affittare a Milano richiede una lettura puntuale del contesto, perché il mercato non si muove tutto nella stessa direzione e con la stessa intensità.

FAQ – Domande frequenti