Direttiva Case Green: cosa cambia con la EPBD IV per case e condomìni

Dal tema Case Green ai piani di ristrutturazione

EPBD è l’acronimo di Energy Performance of Buildings Directive. La sigla indica la direttiva europea che disciplina la prestazione energetica degli edifici, con l’obiettivo di ridurre consumi, emissioni e dipendenza dai combustibili fossili nel settore immobiliare. La versione attuale, indicata come EPBD IV, è la Direttiva UE 2024/1275: una rifusione della normativa precedente che introduce un quadro più ambizioso per nuove costruzioni, edifici esistenti, ristrutturazioni, impianti, energia solare e strumenti di pianificazione nazionale.

Nel precedente approfondimento di Gruppocasa sulla Direttiva Case Green a Milano, il punto centrale era il rapporto tra norme europee, mercato immobiliare e valore degli immobili. Il messaggio era chiaro: non siamo ancora davanti a un obbligo immediato e identico per tutti i proprietari, ma la prestazione energetica è già entrata nelle valutazioni, nelle trattative e nelle scelte di investimento. Il confronto con Parigi serviva proprio a mostrare come il tema energetico, quando diventa operativo, possa incidere sulla locazione, sulla liquidità dell’immobile e sulla percezione del rischio.

Il nuovo articolo si colloca un passo più avanti. Non guarda solo all’effetto di mercato della Direttiva Case Green, ma al meccanismo che dovrà rendere concreta la EPBD IV: i piani nazionali di ristrutturazione degli edifici. Sono questi piani, infatti, a dover tradurre gli obiettivi europei in una roadmap nazionale, con priorità, strumenti finanziari, categorie di edifici coinvolte e tappe intermedie. Per un proprietario o un condominio, quindi, la domanda non è soltanto “cosa dice l’Europa?”, ma “come l’Italia deciderà di applicare queste regole?”.

Questa distinzione è importante anche per evitare letture allarmistiche. La EPBD IV non impone oggi a ogni singola casa di raggiungere una classe energetica precisa entro una data unica. Chiede però agli Stati membri di costruire una traiettoria credibile verso un patrimonio edilizio più efficiente e decarbonizzato. Per questo il tema va seguito con attenzione: il calendario non è più teorico, ma progressivamente operativo.

Cosa è successo nel frattempo

Nel frattempo il quadro europeo è diventato più definito e, allo stesso tempo, il contesto italiano è diventato più incerto. La Direttiva UE 2024/1275, nota come EPBD IV o Direttiva Case Green, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024 ed è entrata in vigore il 28 maggio 2024. Il termine generale per il recepimento da parte degli Stati membri è il 29 maggio 2026: ogni Paese deve quindi trasformare la direttiva in norme nazionali, definendo strumenti, procedure e responsabilità operative.

Il primo passaggio chiave era la presentazione della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici entro il 31 dicembre 2025. A marzo 2026 la Commissione europea ha avviato procedure di infrazione contro diversi Stati membri, inclusa l’Italia, per il mancato invio della bozza entro la scadenza. Questo non produce automaticamente nuovi obblighi per i singoli proprietari, ma segnala un ritardo nella costruzione del quadro nazionale. In altre parole, la direzione europea è stabilita, mentre le regole italiane che dovranno rendere applicabili gli obiettivi sono ancora da completare.

Alla scadenza del 29 maggio 2026, il recepimento italiano della EPBD IV non risultava completato. Restavano quindi da definire in modo organico le regole nazionali su requisiti energetici, APE, impianti solari, passaporti di ristrutturazione, incentivi e strumenti di sostegno. In parallelo, è stato aggiornato il quadro tecnico nazionale dei requisiti minimi energetici degli edifici, ma questo non coincide con il recepimento completo della direttiva europea: il D.M. 28 ottobre 2025 incide sulle metodologie di calcolo e sulle verifiche tecniche, mentre la EPBD IV richiede ulteriori atti nazionali.

Cosa dovrà prevedere il piano nazionale di ristrutturazione

Il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici è il documento che dovrà dire, in modo concreto, come l’Italia intende accompagnare il patrimonio immobiliare verso consumi più bassi ed emissioni progressivamente ridotte. Non sarà un semplice elenco di buone intenzioni: la direttiva richiede una fotografia del parco edilizio, una roadmap con obiettivi misurabili e una panoramica delle politiche e delle risorse necessarie. Per case e condomìni, questo piano sarà il passaggio più importante perché determinerà il modo in cui gli obiettivi europei entreranno nella vita quotidiana degli immobili.

Il piano dovrà includere una rassegna degli edifici per tipologia, epoca di costruzione, zona climatica, livello di prestazione energetica e presenza di immobili particolarmente inefficienti. Dovrà inoltre individuare ostacoli di mercato e barriere pratiche: costi iniziali elevati, difficoltà decisionali nei condomìni, carenza di competenze tecniche, accesso al credito, famiglie vulnerabili e povertà energetica. Questo punto è cruciale: una ristrutturazione energetica efficace non dipende solo dalla tecnologia disponibile, ma dalla possibilità reale di organizzare, finanziare e gestire gli interventi.

La roadmap dovrà fissare obiettivi al 2030, 2040 e 2050, indicando consumo di energia primaria e finale, riduzione delle emissioni operative, tasso annuo di ristrutturazione e risparmi attesi. Dovrà anche spiegare quali misure verranno adottate: incentivi, strumenti finanziari, sportelli di supporto, assistenza tecnica, formazione degli operatori, passaporti di ristrutturazione e priorità per gli edifici peggiori. In sintesi, il piano sarà la cerniera tra la normativa europea e le scelte concrete di proprietari, amministratori e tecnici. La sua efficacia dipenderà da quanto sarà chiaro, finanziabile e applicabile nel contesto reale del patrimonio edilizio italiano.

Obiettivi per case, condomìni ed edifici non residenziali

Per gli edifici residenziali, la EPBD IV stabilisce una traiettoria basata sulla riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio abitativo. Rispetto al 2020, gli Stati membri devono garantire una riduzione di almeno il 16% entro il 2030 e di almeno il 20-22% entro il 2035. La logica non è quella di imporre lo stesso intervento a tutti gli immobili, ma di migliorare la media nazionale attraverso una combinazione di misure, dando priorità agli edifici più inefficienti.

Un passaggio particolarmente importante riguarda proprio gli immobili con le prestazioni peggiori. La direttiva prevede che una quota rilevante della riduzione dei consumi residenziali arrivi dagli edifici meno efficienti. Questo criterio ha una conseguenza pratica: nel tempo, case e condomìni con consumi elevati, impianti obsoleti o involucro poco performante saranno probabilmente al centro delle politiche pubbliche. Non significa necessariamente obbligo immediato di cantiere, ma significa maggiore attenzione nelle diagnosi, negli incentivi, nella programmazione e nelle valutazioni immobiliari.

Per gli edifici non residenziali il meccanismo è più diretto. Gli Stati membri devono fissare soglie massime di prestazione energetica riferite al patrimonio non residenziale e garantire che gli edifici superino progressivamente le fasce peggiori: il 16% degli immobili meno performanti entro il 2030 e il 26% entro il 2033. Questo riguarda uffici, negozi, edifici pubblici, strutture commerciali, alberghi e altri immobili non residenziali. Per le nuove costruzioni, invece, la direttiva prevede edifici a emissioni zero dal 2030, con anticipo al 2028 per i nuovi edifici di proprietà pubblica.

Impatto sul mercato immobiliare e sulle valutazioni

Il punto più rilevante per proprietari, acquirenti e venditori è che l’impatto della EPBD IV non passa solo dagli obblighi di legge. Passa anche dal mercato. Un immobile con consumi elevati può diventare più difficile da valorizzare se l’acquirente percepisce costi futuri di adeguamento, bollette più alte o minore competitività rispetto a edifici simili ma più efficienti. Questo vale soprattutto nei mercati più selettivi, dove la qualità dell’immobile incide già oggi sulle trattative.

A Milano il fenomeno è particolarmente visibile perché domanda, prezzi, liquidità e aspettative degli acquirenti rendono più sensibili le differenze tra immobili efficienti e immobili energivori. Non è detto che una classe energetica bassa impedisca la vendita, ma può incidere sul margine negoziale, sui tempi di assorbimento e sulla quantità di investimenti richiesti dopo l’acquisto. In questo senso, la EPBD IV agisce anche come fattore di due diligence: chi compra guarda sempre più spesso non solo metratura, posizione e stato interno, ma anche impianti, involucro, consumi e possibilità di miglioramento.

Per i condomìni, la questione è ancora più delicata. Molti interventi davvero efficaci richiedono decisioni collettive: isolamento, centrale termica, fotovoltaico condominiale, sistemi di contabilizzazione, serramenti comuni, ventilazione, coperture e facciate. Arrivare preparati significa avere documentazione chiara, diagnosi affidabili e una strategia di medio periodo. Il rischio non è solo normativo, ma patrimoniale: rimandare ogni valutazione può rendere più difficile cogliere incentivi, programmare lavori e difendere il valore dell’immobile nel tempo.

Come prepararsi senza allarmismi

La prima cosa da fare è evitare due errori opposti: ignorare il tema oppure leggerlo come un’emergenza immediata. Oggi la EPBD IV indica una direzione chiara, ma molte regole operative italiane devono ancora essere definite. Per questo la scelta più utile è prepararsi in modo ordinato, raccogliendo informazioni sull’immobile e costruendo una visione realistica degli interventi possibili. Non tutti gli edifici avranno la stessa urgenza e non tutti gli interventi avranno lo stesso ritorno.

Per un proprietario, il punto di partenza è conoscere la situazione energetica dell’immobile: APE, impianti, serramenti, isolamento, consumi storici, eventuali lavori già eseguiti e criticità condominiali. Per un condominio, invece, può essere utile ragionare in termini di piano pluriennale: quali interventi sono già necessari per manutenzione ordinaria o straordinaria? Quali possono essere integrati con obiettivi energetici? Quali decisioni richiedono tempi lunghi di assemblea, progettazione e finanziamento? La ristrutturazione energetica è spesso più sostenibile quando si collega a lavori già programmati, evitando interventi scollegati e poco coerenti.

Per chi compra, la domanda da porsi non è solo “quanto costa oggi l’immobile?”, ma “quale investimento potrà richiedere domani?”. Per chi vende, al contrario, diventa importante presentare l’immobile con trasparenza, evidenziando lavori effettuati, margini di miglioramento e possibili scenari. La EPBD IV non va letta come un ostacolo alla compravendita, ma come un nuovo fattore di valutazione. Chi arriva preparato può negoziare meglio, pianificare con più lucidità e ridurre il rischio di sorprese.

FAQ sulla EPBD IV e le ristrutturazioni