Mercato immobiliare Milano nel IV trimestre 2025: compravendite in calo, affitti in crescita

Nel IV trimestre 2025 il mercato immobiliare di Milano mostra un andamento doppio: rallentano le compravendite, mentre il comparto degli affitti continua a crescere con decisione. I dati ufficiali OMI evidenziano una città ancora molto dinamica, con forte incidenza dei mutui e una crescita marcata dei contratti a canone concordato e per studenti.

Compravendite a Milano nel IV trimestre 2025

Nel IV trimestre del 2025 il mercato immobiliare milanese mostra due dinamiche diverse. Da una parte, le compravendite nel comune di Milano rallentano; dall’altra, il mercato delle locazioni continua a crescere con decisione.

Nel trimestre Milano totalizza 7.515 compravendite di abitazioni, registrando un calo del 2,3% rispetto allo stesso trimestre del 2024.

Tra le grandi città italiane Milano rientra nel gruppo dei mercati in flessione insieme a Torino e Firenze, mentre il totale delle otto principali città italiane registra un aumento delle compravendite del 2,1%.

La composizione degli acquisti mostra alcuni elementi rilevanti:

– 71,1% degli acquisti effettuati con agevolazione prima casa
– 52,5% delle compravendite assistite da mutuo ipotecario
– 18,1% di abitazioni nuove sul totale degli scambi

Quest’ultimo dato rappresenta la quota più alta di nuove abitazioni tra le grandi città italiane, segnalando una presenza significativa di nuove costruzioni nel mercato milanese.

Per comprendere meglio il dato locale è utile osservare il contesto più ampio.

A livello nazionale nel trimestre si registrano 218.469 compravendite, con una crescita dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Nel Nord Ovest gli scambi raggiungono 76.354 unità, con un aumento del 3,2%.

Anche la superficie complessivamente scambiata cresce:

– 23.382.176 mq in Italia (+1,4%)
– 7.819.887 mq nel Nord Ovest (+4,1%)

Mercato degli affitti: crescita delle locazioni

Se le compravendite rallentano, il mercato degli affitti mostra invece una dinamica opposta.

Nel IV trimestre 2025 a Milano vengono registrati 18.363 nuovi contratti di locazione per abitazioni intere, con una crescita del 7,4% rispetto allo stesso trimestre del 2024.

Il valore complessivo dei canoni annui raggiunge 252 milioni di euro, con un aumento dell’8,3%.

Il report OMI colloca Milano, insieme a Roma, tra le grandi città in cui il mercato delle locazioni continua a rafforzarsi.

Il confronto con il dato nazionale aiuta a contestualizzare questa dinamica.

In Italia le abitazioni con un nuovo contratto registrato sono 277.813, con una crescita dello 0,6%.

Il valore complessivo dei canoni annui nazionali raggiunge 2.122 milioni di euro, con un aumento del 4,9%.

Milano cresce quindi più della media nazionale, sia per numero di contratti sia per valore complessivo dei canoni.

Tipologie di contratto: come cambia il mercato degli affitti

La crescita degli affitti a Milano non riguarda tutte le tipologie di contratto allo stesso modo.

I contratti ordinari di lungo periodo scendono a 7.701 unità, con una variazione del -4,1%, mentre il valore dei canoni annui associati scende a 110 milioni di euro (-5,5%).

I contratti ordinari transitori raggiungono 6.880 unità, con una lieve flessione del -1,5%, mentre i canoni complessivi restano sostanzialmente stabili a 92 milioni di euro (+0,2%).

Il segmento più dinamico è invece quello dei contratti a canone concordato.

A Milano i nuovi contratti di questo tipo arrivano a 2.775, con una crescita dell’88,3%.

Il valore complessivo dei canoni annui raggiunge 37 milioni di euro, con un aumento del 114,3%.

Secondo il report, questa dinamica è collegata anche al nuovo accordo territoriale per il comune di Milano firmato nel luglio 2023.

Anche il comparto degli affitti per studenti mostra una crescita significativa:

– 1.007 abitazioni affittate interamente a studenti (+66,2%)
– 13 milioni di euro di canone annuo (+78,2%)

Per le abitazioni locate in porzione:

– 912 contratti (+13,4%)
– 6 milioni di euro di canoni annui (+19,3%)

Si tratta di un segnale importante, perché indica come la domanda milanese si stia progressivamente orientando verso formule più flessibili o agevolate.

Prezzi e mutui: il contesto nazionale

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, il report OMI richiama il dato ISTAT più aggiornato disponibile, relativo al terzo trimestre 2025.

In Italia i prezzi delle abitazioni aumentano:

– +0,6% rispetto al trimestre precedente
– +3,8% rispetto allo stesso trimestre del 2024

Nel dettaglio:

– abitazioni nuove +1,4%
– abitazioni esistenti +4,2%

Sul fronte dei finanziamenti, il dato principale per Milano riguarda la quota di acquisti con mutuo.

Nel IV trimestre 2025 il 52,5% delle compravendite nel comune di Milano è assistito da mutuo ipotecario.

A livello nazionale la quota complessiva degli acquisti con mutuo torna al 44,9%.

Il tasso medio applicato alla prima rata sale al 3,51%, mentre il capitale complessivo di debito finanziato raggiunge 13.375 milioni di euro.

La quota di acquisti con agevolazione prima casa in Italia è pari al 71,8%.

Cosa emerge dal report OMI per Milano

Il quadro complessivo del IV trimestre 2025 mostra una dinamica chiara.

Milano rallenta nelle compravendite, ma resta un mercato con una quota elevata di acquisti finanziati tramite mutuo e con la più alta incidenza di nuove abitazioni tra le grandi città.

Allo stesso tempo il mercato degli affitti continua a crescere, con una forte accelerazione soprattutto nei contratti agevolati.

In particolare:

– i contratti a canone concordato
– gli affitti per studenti

sono i segmenti che mostrano la crescita più rapida nel trimestre.

Nel confronto territoriale emerge quindi una dinamica interessante:

– le compravendite milanesi crescono meno del Nord Ovest
– le locazioni invece crescono più della media nazionale

Questo conferma come Milano resti uno dei mercati immobiliari più dinamici d’Italia, ma con andamenti differenti tra vendita e affitto.

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