Affitto canone concordato Milano: perché conviene nel 2026

Affitto canone concordato a Milano: un’analisi oltre i luoghi comuni

Nel mercato immobiliare milanese, la locazione a canone concordato viene spesso considerata una scelta penalizzante per il proprietario, associata automaticamente a un minor guadagno rispetto al canone libero. Questa percezione, tuttavia, non corrisponde alla realtà economica dell’operazione.

Dall’esperienza di Gruppocasa emerge un dato significativo: nella maggioranza delle simulazioni condotte su immobili reali, l’affitto a canone concordato a Milano genera un rendimento netto annuo superiore rispetto al canone libero. Questo risultato non deriva da fattori casuali, ma dalla combinazione di elementi strutturali: regime fiscale agevolato, riduzione IMU, normativa locale e stabilità del rapporto locativo.

Cosa significa “conviene nel 90% dei casi”

È necessario chiarire il significato di questa percentuale. Non si tratta di una garanzia assoluta, ma di un dato statistico ricavato dalla casistica osservata su immobili con caratteristiche standard (monolocali, bilocali, trilocali) situati in zone ad alta domanda locativa, per proprietari che intendono massimizzare il rendimento netto.

Rientrano in questa categoria:

Appartamenti ristrutturati in zone semicentrali
Immobili nelle vicinanze dei poli universitari (Bovisa, Città Studi, Bicocca)
Bilocali in zone come Isola e Porta Venezia
Tagli medi in Porta Romana e aree limitrofe

Rimangono esclusi i casi limite: immobili in zone molto periferiche dove il canone libero è già contenuto e qualsiasi riduzione incide negativamente sul rendimento.

Il canone concordato, pertanto, rappresenta uno strumento che richiede un’analisi economica accurata caso per caso.

Canone concordato a Milano nel 2026: caratteristiche e normativa

Il canone concordato è un contratto di locazione abitativa disciplinato dalla legge e regolamentato a livello locale dall’Accordo territoriale ( accordo-locale-27-luglio-2023 ). Milano viene suddivisa in aree omogenee, per ciascuna delle quali vengono stabilite fasce di canone. Un sistema di punteggi basato su stato dell’immobile, dotazioni, classe energetica e pertinenze determina il posizionamento dell’appartamento all’interno del range previsto.

Sebbene il meccanismo possa apparire articolato, costituisce il requisito necessario per accedere alle agevolazioni fiscali. La convenienza economica per il proprietario si fonda su due elementi principali:

Cedolare secca agevolata al 10% (nei casi previsti dalla normativa)
Agevolazioni IMU del 25% collegate al canone concordato secondo le condizioni stabilite dal Comune di Milano

Accordo territoriale Milano: metodologia di calcolo del canone

La localizzazione dell’immobile costituisce il primo elemento di analisi. Un bilocale in zona Isola presenta caratteristiche di mercato differenti rispetto a un bilocale a Corvetto o a Baggio. Milano rappresenta un mercato segmentato in molteplici sotto-mercati.

Zone e quartieri: analisi delle principali aree

Nel calcolo del canone concordato, le caratteristiche dei quartieri assumono rilevanza determinante:

Isola e Garibaldi: domanda elevata, aspettative di mercato alte, tempi di locazione ridotti
Porta Romana: mercato stabile, prevalenza di professionisti e coppie, contratti di lunga durata
Navigli: forte richiesta locativa, necessità di valutare la stagionalità e il profilo degli inquilini
CityLife: mercato caratterizzato da standard elevati e canoni premium
Bovisa / Città Studi / Bicocca: presenza universitaria, rotazione più frequente ma domanda costante

Il canone concordato non uniforma il mercato milanese, ma lo segmenta secondo criteri normativi definiti.

L’attestazione: elemento essenziale per l’accesso alle agevolazioni

A Milano, per stipulare un contratto a canone concordato è necessario ottenere l’attestazione di rispondenza, il documento che certifica la conformità del contratto agli Accordi Territoriali e consente di accedere alle agevolazioni fiscali. Questo documento può essere redatto esclusivamente dalle associazioni di categoria, come il sindacato UPPI Milano. I contratti a canone concordato (3+2, transitori e studenti), essendo contratti assistiti, richiedono questa verifica, che garantisce un canone corretto, un contratto conforme e l’accesso ai benefici fiscali, quali l’IMU agevolata e la cedolare secca al 10%.

Gruppocasa, in collaborazione con UPPI Milano, ti accompagna in tutto il percorso, assicurandoti un contratto conforme, sicuro e fiscalmente vantaggioso.

Il rendimento netto come parametro di valutazione

Il confronto tra canone libero e canone concordato non può limitarsi al valore nominale del canone. È necessario considerare il rendimento netto, cioè l’importo che effettivamente rimane al proprietario dopo aver corrisposto tasse e imposte.

Il ragionamento corretto richiede di valutare:

Da un lato: tassazione e imposte che riducono il canone lordo
Dall’altro: la struttura fiscale agevolata che ottimizza il rendimento finale

Nel 2025, la differenza si concentra principalmente su due voci:

Cedolare secca: 21% sul canone libero; aliquota agevolata sul concordato dove applicabile
IMU: riduzioni legate al canone concordato secondo le condizioni indicate nell’informativa IMU 2025 del Comune di Milano

La domanda rilevante non è “quanto incasso in valore nominale”, ma “quanto rendimento netto ottengo”.

Esempi pratici: analisi comparativa tra zone diverse

Gli esempi seguenti sono semplificati ma costruiti su parametri reali: tipologia di immobile, livello di canone, impatto fiscale e differenza sul rendimento netto.

Esempio 1: monolocale in Bovisa (zona universitaria)

Con il canone concordato, il canone può risultare leggermente inferiore a quello libero, ma il rendimento netto, grazie alla struttura fiscale agevolata, rimane competitivo superdando il rendimento del canone libero.
Risultato osservato: maggiore continuità locativa e rendimento maggiore più stabile nel tempo.

Esempio 2: bilocale tra Sarpi e Porta Venezia

In questa zona il canone concordato esprime valori elevati che superano il canone libero. Nelle zone centrali il canone concordato è sempre piu conveniente, avedno appunto le agevoalzione con lo stesso canone di mercato.

Periferie e micro-mercati con canoni già contenuti

In alcune aree periferiche, i canoni di mercato sono già compressi. Se il canone non può scendere ulteriormente senza diventare economicamente insostenibile, l’agevolazione fiscale potrebbe non essere sufficiente a compensare la riduzione del canone nominale.

Inoltre, esistono situazioni fiscali particolari e immobili con caratteristiche specifiche che richiedono una valutazione molto più attenta perchè il beneficio potrebbe essere minimo o non esserci.

Come valutare la convenienza: metodologia in 4 passaggi

Per determinare se il canone concordato conviene su uno specifico immobile, è necessario seguire un metodo strutturato:

Individuare la zona corretta secondo la classificazione dell’accordo territoriale
Calcolare il canone concordato applicando punteggi e caratteristiche reali (stato, impianti, classe energetica, pertinenze)
Verificare requisiti e documentazione (assistenza/attestazione, modelli, coerenza normativa)
Confrontare il netto annuo tra canone libero e canone concordato, includendo imposte e IMU

Se il rendimento netto aumenta in modo significativo, la scelta del canone concordato è economicamente razionale. Se il margine è minimo, entrano in gioco fattori non quantitativi: rischio di sfitto, profilo dell’inquilino, orizzonte temporale, gestione operativa.

In questo ambito, il canone concordato a Milano diventa uno strumento di strategia patrimoniale, non semplicemente un’opzione contrattuale.

Effetti positivi sul mercato, inquilino e proprietario

Milano presenta livelli di canone elevati e una crescente sensibilità al prezzo da parte di studenti, giovani lavoratori e famiglie. In questo scenario, un canone concordato correttamente impostato risulta spesso più sostenibile per gli inquilini rispetto al canone libero.

Questo ha due effetti positivi sul mercato:

riduce il rischio di morosità, perché la rata mensile è più accessibile;
diminuisce il turnover, perché l’inquilino ha interesse a mantenere il contratto nel lungo periodo.

Per il proprietario, ciò si traduce in una gestione più stabile: meno periodi di sfitto, maggiore continuità locativa e minore onerosità amministrativa. Il tutto senza rinunciare al rendimento, grazie ai vantaggi fiscali del concordato.

Conclusione: affitto canone concordato Milano, una scelta da analizzare con precisione

Il canone libero può presentare un valore nominale più elevato e per questo risulta apparentemente più vantaggioso. Tuttavia, nel contesto milanese del 2025, il rendimento si ottimizza attraverso un’analisi accurata di normativa, conformità, simulazioni e fiscalità. Quando questi elementi si combinano efficacemente, il canone concordato non costituisce un compromesso, ma uno strumento per ottenere un rendimento netto superiore.

Per valutare se questa soluzione è conveniente per il proprio immobile, Gruppocasa effettua simulazioni dettagliate, quartiere per quartiere, con un obiettivo preciso: identificare la strategia locativa più vantaggiosa per ogni specifico immobile.

FAQ – Domande frequenti su affitto canone concordato Milano

Il canone concordato è obbligatorio a Milano? No. È una scelta facoltativa del proprietario, alternativa al canone libero.
Come si determina l’importo del canone concordato? Si applicano le fasce e i punteggi previsti dall’accordo territoriale in base alla zona e alle caratteristiche dell’immobile.
Qual è la durata di un contratto a canone concordato? La forma più comune è il 3+2. Esistono anche contratti transitori e per studenti con regole specifiche.
Serve un’attestazione di conformità per le agevolazioni? Sì: la documentazione deve essere conforme all’accordo e asseverata e a quanto richiesto per accedere alle agevolazioni indicate dal Comune.
Il canone concordato garantisce una riduzione IMU a Milano? A Milano, le informative IMU indicano aliquote e riduzioni collegate alle locazioni a canone concordato e alle condizioni specifiche del contratto.