Bonus fiscali casa 2026: ristrutturazioni e mutui (cosa cambia davvero, e come non sbagliare)

A Milano e provincia la domanda è sempre la stessa: conviene ristrutturare prima di vendere? E se compro, posso recuperare qualcosa tra bonus e mutuo? Nel 2026 le detrazioni ci sono ancora, ma con regole più “selettive”: contano abitazione principale vs altri immobili, tipologia di intervento e (spesso sottovalutato) come paghi e che documenti conservi.

Le aliquote 2026: 50% o 36%?

Nel 2026 il “doppio binario” resta: aliquota più alta per l’abitazione principale del proprietario (o titolare di diritto reale), più bassa per gli altri immobili. In pratica:

• 50%: interventi su unità adibita ad abitazione principale, se la spesa è sostenuta dal proprietario o titolare di diritto reale

• 36%: in tutti gli altri casi (seconde case, immobili a reddito, ecc.)

Questa rimodulazione è stata confermata dalla Legge di Bilancio 2026 intervenendo sul D.L. 63/2013 (art. 16 e art. 14).

Nota che dal 2027 è previsto un ulteriore “taglio” (36%/30%), quindi il 2026 è l’ultimo anno con il 50% pieno sulla prima casa in questo assetto.

Bonus ristrutturazione 2026: quando conviene sul mercato di Milano

Il bonus ristrutturazione resta lo strumento più usato perché copre molti interventi “da mercato”:

• rifacimento bagno e impianti

• spostamenti tramezzi e redistribuzione

• serramenti (se rientrano in interventi agevolabili e con adempimenti richiesti)

• parti comuni condominiali (scale, facciate non “bonus facciate”, impianti comuni, ecc.)

La guida dell’Agenzia Entrate sulle ristrutturazioni (agg. ottobre 2025) è ancora il riferimento operativo per capire cosa rientra e cosa no e che documenti servono.

Esempi concreti (Milano e hinterland)

• Bilocale anni ’60 in Città Studi / Bande Nere: spesso vince la “ristrutturazione intelligente” (impianti + bagno + cucina + porte) più che l’intervento invasivo. Risultato: migliore liquidità in vendita e target più ampio (coppie/giovani professionisti).

• Trilocale in NoLo / Dergano: qui incidono molto comfort e prestazioni (infissi, isolamento puntuale, climatizzazione efficiente). Attenzione: nel 2026 alcune scelte sugli impianti non sono più detraibili se “solo fossile” (ci torniamo sotto).

• Hinterland (Sesto, Rho, Segrate): se l’obiettivo è affitto, molti proprietari ragionano su durabilità e manutenzione (impianti, pavimenti tecnici, bagno “anti-rotture”). Il bonus aiuta, ma conta la capienza IRPEF (se hai poche imposte, recuperi lentamente).

Ecobonus 2026: attenzione alle caldaie “solo fossile”

L’Ecobonus continua anche nel 2026, ma c’è un punto che fa perdere tempo (e spesso preventivi): non sono detraibili le spese per sostituire impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Tradotto in pratica:

• la classica “caldaia a gas nuova” come impianto unico è una scelta fiscalmente penalizzata;

• per lavori di efficientamento oggi ha più senso ragionare su soluzioni non esclusivamente fossili (es. pompe di calore, sistemi ibridi dove ammessi, ecc.), verificando caso per caso requisiti tecnici e adempimenti.

Sismabonus 2026 e Superbonus: cosa resta davvero

Sismabonus 2026

Per molti proprietari milanesi il sismabonus è meno “centrale” (Milano non è area tipicamente sismica come altre zone), ma in operazioni su immobili particolari o in alcuni comuni può essere rilevante. Anche qui il quadro 2026 segue il principio prima casa 50% / altri 36%.

Superbonus nel 2026: residuo e molto circoscritto

Nel 2026 il Superbonus non è più una misura “di massa”. La norma che tiene acceso il 110% riguarda interventi nei comuni colpiti da eventi sismici (Abruzzo/Lazio/Marche/Umbria 2009 e 2016, con stato di emergenza) e solo in specifiche condizioni, con possibilità di esercitare l’opzione di cui all’art. 121 (cessione/sconto) nei casi previsti.

Per Milano e provincia, nella pratica, la regola è ragionare su ristrutturazione/ecobonus “ordinari” e pianificare bene tempi e documenti.

Bonus mobili 2026: confermato, ma con tetto più basso

Il bonus mobili resta agganciato a interventi di ristrutturazione, ma nel 2026 il massimale di spesa su cui calcolare la detrazione è 5.000 euro. Pagamenti solo tracciabili (bonifico o carta), niente contanti/assegni.

Suggerimento pratico: se stai rifacendo un appartamento da mettere a reddito (es. bilocale zona Bocconi/Porta Romana), il bonus mobili può coprire una quota utile di arredi ed elettrodomestici, ma non aspettarti di “finanziare” l’intero capitolato: nel 2026 il tetto è più contenuto.

Mutuo: quali interessi si detraggono nel 2026

Qui la regola è stabile e spesso dimenticata: la detrazione è IRPEF, quindi serve capienza.

Mutuo acquisto abitazione principale

• detrazione del 19% sugli interessi (e oneri accessori) fino a 4.000 euro complessivi annui

• condizioni e tempistiche legate all’uso come abitazione principale (es. adibizione entro 12 mesi in vari casi)

Mutuo per costruzione/ristrutturazione abitazione principale

Per mutui ipotecari (dal 1998) destinati a costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale:

• detrazione 19% su massimo 2.582,28 euro.

Fondo di garanzia “prima casa” (Consap/MEF)

Se il tema è “mi manca l’anticipo” o “la banca chiede troppe garanzie”, vale la pena guardare il Fondo di garanzia: è uno strumento pubblico che agevola l’accesso al mutuo tramite garanzia statale, gestita da Consap, con regole e requisiti aggiornati e verificabili sui portali istituzionali.

Pagamenti e documenti: la checklist anti-errore

Il modo più facile per “buttare” un bonus è sbagliare la parte amministrativa. Tre regole pratiche:

1. Pagamenti corretti: per molte detrazioni serve bonifico bancario/postale con causale, CF beneficiario e P.IVA/CF del fornitore.

2. Documenti da conservare: fatture, ricevute, abilitazioni edilizie (CILA/SCIA se necessarie), delibere/ riparti condominiali, eventuali comunicazioni tecniche (quando richieste). La guida AE è utile per l’elenco completo.

3. Capienza IRPEF e tempi: le detrazioni si recuperano in quote annuali. Se l’imposta è bassa, il beneficio si “allunga” o si perde in parte.

Nota per redditi alti

Per i contribuenti con reddito complessivo oltre 200.000 euro, dal 2026 la normativa prevede una riduzione fissa (440 euro) dell’ammontare complessivo di alcune detrazioni, incluse quelle al 19% (con eccezioni come le spese sanitarie). Questo può incidere anche sulla detrazione interessi mutuo.

Servizi Gruppocasa

Qui il punto non è “fare il commercialista”, ma aiutare a decidere che lavori fare e perché, con una logica di mercato.

Come possiamo affiancarvi (Milano e provincia):

• valutazione “prima/dopo” e stima impatto lavori su prezzo e tempi di vendita

• strategia per investitori: scelta interventi ad alta domanda (tagli, layout, finiture) e lettura target quartiere

• supporto operativo sulla vendita (home staging leggero, posizionamento, timing)

• coordinamento con tecnici/partner (quando già presenti o indicati dal cliente)

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  FAQ

  1) Posso usare il 50% nel 2026 se ristrutturo una seconda casa?

  In generale, nel 2026 la percentuale più alta è legata all’abitazione principale; sugli altri immobili si applica l’aliquota più bassa.

  2) Se compro e ristrutturo a Milano, posso sommare bonus ristrutturazione + bonus mobili?

  Sì, se rispetti i requisiti (ristrutturazione “agganciata”) e paghi gli acquisti con strumenti tracciabili. Il tetto 2026 è 5.000 euro.

  3) Nel 2026 esiste ancora il bonus barriere architettoniche 75%?

  La pagina dell’Agenzia Entrate indica la detrazione 75% per spese fino al 31 dicembre 2025. Per il 2026, in assenza di proroga, gli interventi possono rientrare in altre misure (es. ristrutturazione) se ne rispettano le condizioni.

  4) Cambia qualcosa se pago i lavori con bonifico ordinario?

  Rischi di perdere la detrazione: per molte agevolazioni è richiesto un bonifico con dati specifici (causale, CF beneficiario, P.IVA/CF fornitore).

  5) Posso detrarre gli interessi del mutuo se la casa non è ancora la mia residenza?

  Ci sono condizioni e tempistiche (es. uso come abitazione principale entro determinati termini). Se il requisito non è rispettato, la detrazione può non spettare.

  6) Il superbonus 2026 è utilizzabile a Milano?

  Nella pratica no, salvo casi eccezionali: la proroga 2026 riguarda territori colpiti da specifici eventi sismici e condizioni definite dalla norma.

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  Conclusione

  Il 2026 è un anno “buono” per chi deve decidere: i bonus ci sono, ma premiano soprattutto la prima casa e gli interventi pianificati bene, senza improvvisare impianti o pagamenti. A Milano, dove il differenziale di valore tra “da sistemare” e “pronto da abitare” spesso è netto, la domanda vera è: quali lavori aumentano davvero appetibilità e tempi di vendita/locazione?
  Qui si gioca il vantaggio competitivo, più che sulla percentuale di detrazione.

  Ulteriori informazioni sulla Guida Ristrutturazioni edilizie – Febbraio 2026 – Agenzia delle Entrate
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