Prezzi case Milano: come influisce il piano e la presenza dell'ascensore

Il valore dell’ascensore: perché incide sul prezzo

La presenza di un ascensore è una delle variabili più determinanti nella stima di un appartamento. Secondo l’osservatorio immobiliare gli appartamenti con ascensore costano in media il 21 % in più rispetto a quelli senza, con un prezzo medio nazionale di circa 2.400 €/m² contro 2.000 €/m². Questa differenza è maggiore nelle città del Sud e delle Isole – Bari (+54 %), Palermo (+51 %), Catania (+35 %), Napoli (+34 %) – mentre a Milano l’ascensore aggiunge circa il 16 % al prezzo

Il motivo principale è pratico: salire scale ai piani alti senza ascensore limita fortemente la platea di potenziali acquirenti e rende l’immobile meno appetibile per famiglie, anziani e professionisti. L’ascensore è quindi un benefit percepito, che aumenta comfort abitativo, accessibilità e qualità della vita. In condomini oltre il terzo piano, la sua assenza è un handicap che quantifica in un deprezzamento del 5‑10 %, mentre la presenza porta un +5 %.

A Milano i palazzi costruiti fra Ottocento e Novecento spesso non erano dotati di ascensore. Negli ultimi anni molti condomini hanno deliberato l’installazione, ma molti edifici nei quartieri storici come Brera, Navigli, Porta Venezia o Isola ne sono ancora privi. Ciò crea un mercato duale: da una parte gli immobili in palazzi signorili con ascensore e servizi moderni, dall’altra le soluzioni in stabili più datati ma situati in posizioni centrali, che restano richieste da acquirenti giovani o investitori.

Variazioni di prezzo nelle principali città italiane

L’analisi evidenzia che il divario di prezzo fra case con e senza ascensore varia a seconda della città. A Bari il prezzo con ascensore è addirittura 54 % più alto rispetto a senza, seguita da Palermo (+51 %) e Catania (+35 %) Torino è l’unica città del Nord con un gap comparabile (+39 %). A Firenze l’incidenza è molto minore (+10 %), mentre a Roma è +11 %, dimostrando che nelle metropoli a prezzi elevati l’ascensore resta importante ma non determina differenze così marcate.

A Milano, il gap si assottiglia al 16 %. Questo dato può sorprendere ma è legato al fatto che molti edifici senza ascensore si trovano nei quartieri storici più centrali e prestigiosi. Il valore della posizione compensa la mancanza di comfort, soprattutto per chi cerca un pied-à-terre o un investimento da mettere a reddito. La stessa ricerca mostra che tra il 2019 e il 2024 gli immobili senza ascensore a Milano hanno registrato una crescita del valore del 51,5 %, superiore al +40,3 % delle case con ascensore. In altre parole, a parità di metratura la domanda ha spinto in alto il prezzo anche per soluzioni “scomode” ma centrali, attratte dalla scarsità di offerta.

Prezzo per piano: come varia a Milano

Oltre all’ascensore, il piano incide in maniera decisiva sul valore. Le linee guida definiscono un coefficiente di merito pari a +5 % per i piani alti con ascensore e –10 % per il piano terra senza giardino. In altre parole, chi vende un appartamento al quinto piano con ascensore può aspettarsi di spuntare un prezzo leggermente maggiore, grazie a vista panoramica, maggiore privacy e minore esposizione ai rumori della strada. Al contrario, il piano terra, soprattutto se privo di spazio esterno, è considerato meno attrattivo e viene scontato.

Piano terra

Gli appartamenti al piano terra a Milano hanno due volti. Nelle zone semicentrali e periferiche, dove le palazzine dispongono di cortili e giardini, un piano terra con giardino privato può essere molto ricercato, offrendo uno spazio esterno che, secondo lo studio di Immobiliari.it/Realitycs aggiunge circa il 6,6 % al valore. Tuttavia, l’assenza di ascensore in stabili con più di tre piani può penalizzare la valutazione: si stima un –5/10 %. Nei quartieri centrali come Porta Venezia o Brera, i piano terra senza ascensore sono spesso destinati a uffici o negozi, mentre le abitazioni si collocano ai piani superiori.

Piani intermedi (1º–3º)

I piani intermedi rappresentano il compromesso più frequente: garantiscono accessibilità con pochi gradini e, nelle palazzine senza ascensore, sono i più richiesti. Il premio in termini di vista e luminosità è contenuto, ma la domanda resta stabile perché costi e spese condominiali sono generalmente inferiori rispetto ai piani alti. In zone come Navigli, Isola o Città Studi, gli appartamenti al secondo o terzo piano senza ascensore mantengono un buon rapporto qualità‑prezzo. La presenza dell’ascensore, quando disponibile, consente però di ampliare la platea di acquirenti e ridurre i tempi di vendita.

Piani alti e attici

I piani alti con ascensore sono considerati un prodotto premium: con un +5 % rispetto al valore base, ma nelle zone più prestigiose di Milano l’incremento può essere maggiore. Ad esempio:

• Centro Storico e Brera: attici con ascensore e terrazzi panoramici superano i 10.000 €/m², con differenze anche del 30 % rispetto ai piani intermedi.

• CityLife e Porta Nuova: nei grattacieli residenziali come le Torre Hadid o Torre Solaria, l’effetto piano si traduce in differenze significative: i piani più alti vengono venduti a +15/20 % rispetto ai piani bassi, grazie a vista sullo skyline e servizi esclusivi.

• Porta Romana e Bocconi: qui le palazzine tipiche anni ’50‑60 con ascensore mostrano un premio più contenuto, intorno al 5‑10 %, ma la domanda per piani alti è sostenuta da studenti e professionisti.

Negli edifici senza ascensore, i piani alti sono meno richiesti e presentano un prezzo più basso. Tuttavia, stando agli ultimi dati si evidenzia che a Milano queste case si sono rivalutate più di quelle con ascensore negli ultimi cinque anni. Il motivo risiede nella scarsità di offerta: pochi immobili storici in posizione centrale (es. Navigli o Brera) rimangono privi di ascensore e, proprio per questo, attraggono investitori disposti a pagare di più per la posizione, accettando lo sforzo di qualche piano di scale.

Quartieri di Milano: analisi comparata

Centro Storico – Duomo, Brera e Montenapoleone

Nel cuore di Milano il prezzo al metro quadro supera facilmente i 9.000 €. Qui la presenza dell’ascensore è quasi scontata nei palazzi recenti, mentre gli edifici storici privi di ascensore offrono metrature ampie in stabili d’epoca. Un appartamento al terzo piano senza ascensore a Brera può valere 8.500 €/m², mentre uno con ascensore sale a circa 9.800 €/m² (+15 %). Gli attici con terrazzo e vista Duomo si collocano oltre 13.000 €/m². L’effetto piano è amplificato: al terzo piano senza ascensore, scende di 5‑7 %, mentre l’ascensore aggiunge almeno 5 % per ogni piano in più.

CityLife e Porta Nuova

Questi quartieri rappresentano il volto contemporaneo della città. I grattacieli e i complessi residenziali di CityLife offrono ascensori veloci, portineria, palestra e terrazze panoramiche. Qui il prezzo medio 2025 si aggira fra 7.000 e 9.000 €/m², con differenze per piano fino al 20 %. L’effetto dell’ascensore è essenziale: senza di esso gli edifici non vengono progettati, pertanto il discorso non si pone. In Porta Nuova, torri come Bosco Verticale e Torre Solaria presentano differenze di prezzo dell’ordine di 1.500 € per metro quadrato fra piani medi e piani alti. Chi vende un appartamento ai piani superiori può contare su buyer internazionali disposti a pagare un forte premium per la vista su skyline e parco Biblioteca degli Alberi.

Navigli e Porta Genova

L’atmosfera bohemienne dei Navigli attira soprattutto giovani professionisti e investitori per affitti brevi. Gli edifici sono spesso storici, con scale ripide e senza ascensore. Le quotazioni variano fra 5.000 e 7.000 €/m²; la presenza dell’ascensore influisce modestamente (+10 %), ma i piani alti senza ascensore hanno comunque mercato grazie al fascino delle mansarde. L’impatto del piano su prezzo si traduce in una differenza di circa 300–500 €/m² fra piano alto con ascensore e piano medio senza.

Città Studi e Lambrate

In questa zona universitaria e residenziale, i prezzi sono più accessibili (4.500–5.500 €/m²). Gli edifici anni ’50‑60 presentano spesso ascensori di piccole dimensioni. L’effetto piano si aggira sul +5 % per i piani alti con ascensore, mentre i piano terra senza giardino subiscono sconti del 5‑10 %. Gli studenti ricercano soprattutto bilocali al primo o secondo piano per comodità; i piani alti sono più apprezzati da famiglie per tranquillità e vista.

Periferia Nord e Sud (Niguarda, Ripamonti, Baggio)

Nelle zone periferiche i prezzi scendono a 3.000–4.000 €/m². Qui il piano incide meno sul valore perché la domanda è più guidata dal prezzo complessivo che dalla vista. Tuttavia, un appartamento al sesto piano con ascensore può valere 4.200 €/m², contro i 3.900 €/m² del secondo piano. L’assenza di ascensore riduce notevolmente la platea di acquirenti, soprattutto tra gli anziani.

Trend 2019‑2024: rivalutazione inattesa dei piani senza ascensore

Una delle scoperte più interessanti riguarda l’evoluzione dei prezzi negli ultimi cinque anni. A livello nazionale, il valore degli immobili con ascensore è aumentato del +10,2 % tra il 2019 e il 2024, mentre quello degli immobili senza ascensore del +10,7 %. A Milano la differenza è ancora più marcata: +51,5 % per case senza ascensore contro +40,3 % per case con ascensore.

Come spiegare questo fenomeno? Le ragioni principali sono:

1. Riqualificazione del patrimonio storico: molti immobili senza ascensore si trovano in edifici d’epoca nei centri storici; la domanda crescente per queste zone ha spinto i prezzi al rialzo.

2. Nuove fasce di acquirenti: giovani professionisti e investitori scelgono appartamenti senza ascensore per contenere il budget e vivere in zone centrali.

3. Scarsità di offerta: la disponibilità di edifici senza ascensore è limitata, soprattutto nelle zone centrali di Milano e Venezia, quindi la domanda supera l’offerta.

La tendenza dimostra che la presenza dell’ascensore non è l’unico fattore a determinare la rivalutazione; in città come Milano la posizione può compensare l’assenza di comfort.

Fattori da considerare oltre a piano e ascensore

• Luminosità e vista: un’esposizione panoramica verso sud o ovest aggiunge fino al 10 %. In zone con edifici alti, la vista sullo skyline ha un valore premium.

• Efficienza energetica: immobili in classe A o B valgono circa +5 % rispetto a quelli in classe G. Le ristrutturazioni energetiche aumentano il comfort e riducono i costi di gestione.

• Spazi esterni: un terrazzo o giardino può aggiungere fino al 15 % al valore. Nei piani alti, un balcone incrementa l’attrattiva; nei piano terra, il giardino compensa la mancanza di vista.

• Stato manutentivo: edifici ristrutturati o nuovi ottengono un premio di circa +5 %, mentre immobili da ristrutturare subiscono sconti.

• Spese condominiali e normative: la manutenzione dell’ascensore comporta costi; in condomini storici l’installazione richiede permessi e maggioranze assembleari. Dal 1998 la legge italiana impone l’accessibilità per gli edifici di nuova costruzione, mentre per quelli esistenti sono previsti incentivi fiscali.

In breve

Domande frequenti (FAQ)

Quanto incide l’ascensore sul prezzo di un appartamento a Milano?

L’ascensore incide in media per il 16 % a Milano. Gli appartamenti con ascensore hanno un prezzo medio nazionale di 2.400 €/m², contro 2.000 €/m² per quelli senza. Il gap varia per quartiere: nei quartieri più centrali la posizione può ridurre la differenza, mentre nelle periferie il comfort pesa di più.

I piani alti valgono sempre di più?

Non sempre, un piano alto con ascensore aggiunge circa il 5 % ma in edifici senza ascensore il prezzo può scendere perché il comfort diminuisce. Nei grattacieli moderni di CityLife e Porta Nuova, i piani alti valgono fino al 20 % in più grazie alla vista panoramica; negli stabili storici senza ascensore, invece, i piani intermedi sono più richiesti.

Conviene installare un ascensore in condominio?

L’installazione dell’ascensore può aumentare il valore degli appartamenti del palazzo fino al 21 %. Tuttavia, la decisione dipende dai costi (che variano da 15.000 a oltre 30.000 € per unità), dalla fattibilità tecnica e dall’approvazione dell’assemblea condominiale. In molti casi gli incentivi per l’abbattimento delle barriere architettoniche permettono di recuperare parte della spesa.

Qual è il piano migliore per investire a Milano?

Per gli investitori che cercano rendimento da locazione, i piani intermedi (1º–3º) offrono il miglior rapporto qualità‑prezzo: costi più contenuti e buona domanda da studenti e giovani lavoratori. I piani alti con ascensore in zone centrali generano plusvalenze maggiori ma richiedono investimenti iniziali più elevati. I piani senza ascensore possono rappresentare occasioni interessanti in quartieri storici ad alta domanda, ma il target di riferimento è più ristretto.

Come influisce il quartiere sul premio per piano e ascensore?

Nei quartieri di lusso come Centro Storico, Brera e CityLife, la vista e il contesto esclusivo fanno sì che l’effetto piano superi il 10‑15 %. Nei quartieri popolari o periferici (Niguarda, Baggio), la differenza scende al 5 %. La presenza di un ascensore è più penalizzante nei palazzi alti di periferia, mentre nei centri storici l’assenza viene mitigata dal fascino dell’edificio e dalla posizione.

Conclusione

Scegliere il piano giusto e valutare la presenza dell’ascensore sono decisioni cruciali sia per chi vende sia per chi compra a Milano. Le statistiche mostrano che, in media, un ascensore aggiunge circa il 16 % al prezzo nel capoluogo lombardo, ma i piani senza ascensore nei quartieri storici si sono rivalutati oltre il 50 % negli ultimi cinque anni. In definitiva, posizione, piano, ascensore, vista, efficienza energetica e spazi esterni sono variabili da ponderare attentamente.