Come vendere e comprare casa contemporaneamente a Milano

Come vendere e comprare casa contemporaneamente a Milano

Perché affrontare le due operazioni insieme

Vendere la propria abitazione e comprarne un’altra nello stesso periodo può sembrare rischioso, ma per molte famiglie e investitori questa strategia consente di ottimizzare le risorse finanziarie, beneficiare delle agevolazioni fiscali “prima casa” e cogliere le opportunità di mercato senza dover passare da una locazione transitoria. La Legge di Bilancio 2024 concede due anni di tempo per vendere la precedente “prima casa” dopo l’acquisto di una nuova abitazione per conservare l’agevolazione. Ciò ha aumentato la flessibilità, ma rimane indispensabile coordinare tempistiche, valutazioni e mutui.

L’Osservatorio del mercato immobiliare evidenzia che le compravendite residenziali sono in crescita: nel secondo trimestre 2025 sono state vendute oltre 201 mila abitazioni, +8,1% su base annua a Milano, pur essendo la città italiana più cara, registra un incremento del 6,6% nei volumi di vendita. Questi dati dimostrano che il mercato resta dinamico nonostante i tassi sui mutui relativamente elevati.

Analisi del mercato milanese 2025

Prezzi e tendenze

Nel 2025 i prezzi delle abitazioni a Milano continuano a crescere, ma a ritmi più moderati rispetto al biennio 2021‑2023. Secondo l’ISTAT, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) per Milano è aumentato del 2,0% su base annua nel secondo trimestre 2025. Il rialzo riguarda soprattutto gli immobili esistenti (+4,5% a livello nazionale) mentre le nuove costruzioni registrano variazioni più contenute (+1,1%). Il Nord‑Est del Paese evidenzia la crescita più marcata dei valori (+5,4%), ma anche il contesto milanese resta solido grazie a progetti di rigenerazione urbana, come la riqualificazione di Bovisa e Cimiano, che negli ultimi 12 mesi hanno visto apprezzamenti a due cifre.

Nel complesso della Lombardia, le compravendite crescono in quasi tutte le aree. Le principali città registrano aumenti differenziati: Torino e Palermo oltre il 10%, Milano +6,6%, Bologna +6,1%, Genova +5,6%, Roma +4,1% e Firenze +3,9%. Parallelamente, il capitale erogato con mutui ipotecari è salito a 12,4 miliardi di euro nel secondo trimestre 2025, 2,7 miliardi in più rispetto all’anno precedente. Il tasso medio iniziale dei mutui è 3,28%, con prospettive di riduzione grazie alle politiche della BCE.

Quartieri di Milano: dove comprare?

Per chi cerca di acquistare una casa mentre vende l’attuale, la scelta della zona è cruciale. Alcune aree hanno già raggiunto valori molto elevati, altre offrono margini di rivalutazione.

• Centro storico (Brera, Duomo, Quadrilatero): prezzi oltre 10 000 €/m². Ideale per chi desidera un immobile di pregio e può permettersi un investimento significativo. Il mercato è stabile, con domanda costante da parte di investitori internazionali.

• CityLife, Isola e Porta Venezia: valori compresi tra 6 000 e 8 000 €/m². Sono quartieri moderni, serviti dalla metropolitana M5 e M4, con ampie aree pedonali e parchi. Attrarre professionisti e famiglie giovani.

• Porta Romana e Navigli: prezzi fra 5 000 e 6 500 €/m². L’area dei Navigli continua a essere molto richiesta per la vita notturna, mentre Porta Romana beneficerà del progetto del nuovo campus universitario della Bocconi.

• Bovisa, Lambrate, Cimiano e Corvetto: qui i valori variano fra 3 000 e 4 500 €/m². Sono zone in trasformazione grazie a progetti di rigenerazione urbana e alle nuove fermate della M4. L’Osservatorio segnala che Bovisa e Cimiano hanno registrato apprezzamenti rispettivamente dell’11,2% e 12,7% nell’ultimo anno, segno di forte interesse.

• Niguarda e periferia nord: quartieri come Niguarda, Bicocca, Affori e Sesto San Giovanni offrono prezzi ancora accessibili (2 500–3 500 €/m²) e ottimi collegamenti con le linee metropolitane. Ideali per chi cerca un taglio più grande o spazi verdi.

• Hinterland orientale (Cascina Gobba, Cologno Monzese, Monza): sono soluzioni interessanti per chi vuole risparmiare mantenendo buoni collegamenti con Milano. Il prezzo medio delle abitazioni in Lombardia è 2 519 €/m²; zone come Monza e Sesto San Giovanni mostrano crescite solide grazie alle nuove infrastrutture.

Pianificare la vendita: dalla valutazione al rogito

Vendere la propria abitazione è il primo passaggio per acquistare una nuova casa. Una valutazione accurata permette di determinare il prezzo di vendita realistico e di ottimizzare i tempi.

1. Analisi di mercato e confronto con dati OMI. Gruppocasa effettua un’analisi approfondita del mercato immobiliare confrontando i propri dati con quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Questo consente di determinare con precisione le quotazioni al metro quadro in base alla zona, alla tipologia e allo stato dell’immobile. A Milano, nel secondo trimestre 2025, l’OMI segnala un aumento delle compravendite pari all’8,1% su base nazionale e al 6,6% a livello cittadino, dati che Gruppocasa utilizza come riferimento per le proprie valutazioni e stime di mercato.

2. Home staging e marketing. Curare l’immagine dell’immobile tramite home staging, fotografie professionali e una descrizione dettagliata consente di ridurre i tempi di vendita. Approfittare della crescita di domanda (compravendite +6,6% a Milano) può essere decisivo.

3. Documentazione completa. Preparare certificazione energetica (APE), visure catastali, certificato di abitabilità e planimetrie aggiornate. Le normative richiedono trasparenza totale per evitare contestazioni.

4. Rogito con tempistiche flessibili. Si consiglia di pianificare una tempistica larga per il rogito (circa 6 mesi) per avere il tempo di trovare e acquistare il nuovo immobile. È possibile accordarsi con l’acquirente per posticipare la consegna delle chiavi, permettendo al venditore di restare nell’abitazione qualche mese dopo il rogito e facilitando la ricerca della nuova casa.

Ricerca e acquisto della nuova casa

Budget e finanziamento

Determinare il budget significa considerare il ricavato dalla vendita, l’eventuale capitale proprio e la disponibilità di credito. Nel 2025 il 46% degli acquisti è finanziato da un mutuo ipotecario, con un tasso medio iniziale del 3,28%. Le offerte di mutuo possono variare in base all’importo finanziato, alla durata e alla tipologia (fisso, variabile, misto). Per chi deve acquistare prima di vendere è utile valutare:

• Mutuo ponte: consente di ottenere liquidità immediata sulla casa da vendere per acquistare la nuova. Una volta venduto l’immobile, il prestito ponte viene estinto. Idealista ricorda che questo strumento facilita la sincronia fra vendita e acquisto.

• Accollo del mutuo: l’acquirente della vecchia casa subentra nel mutuo esistente. Questa soluzione richiede il consenso della banca e può ridurre i costi di estinzione anticipata.

• Sostituzione ipoteca: trasferire l’ipoteca dal vecchio al nuovo immobile per mantenere le condizioni del finanziamento esistente.

• Estinzione anticipata: utilizzare parte del ricavato dalla vendita per chiudere il mutuo residuo e accendere un nuovo finanziamento. È la soluzione più diffusa, ma comporta costi di perizia, istruttoria e imposta sostitutiva.

Trovare la casa giusta

Quando si vende e compra contemporaneamente, può essere utile cercare subito la nuova abitazione appena l’immobile è sul mercato. Alcune raccomandazioni:

• Definire i criteri prioritari: dimensione, posizione, vicinanza a scuole e trasporti, classe energetica (gli immobili in classe A o superiore sono molto richiesti a Milano e possono garantire risparmi energetici e maggiore rivendibilità).

• Visitare i quartieri emergenti: oltre al centro, zone come Lambrate, Bovisa, Niguarda e Corvetto offrono prezzi più bassi e buone prospettive di rivalutazione grazie ai progetti di rigenerazione e al potenziamento di M4 e M5. L’apprezzamento in doppia cifra registrato a Bovisa e Cimiano ne è un esempio.

• Considerare l’hinterland: se il budget non permette l’acquisto in città, cittadine come Sesto San Giovanni, Monza o Cologno Monzese rappresentano un compromesso fra prezzo e servizi, mantenendo ottimi collegamenti ferroviari e metropolitani.

Sincronizzare le tempistiche

Il nodo principale dell’acquisto contestuale è coordinare i momenti chiave: vendita del vecchio immobile, pagamento della caparra, stipula del preliminare per la nuova casa e rogiti. Alcuni suggerimenti pratici:

1. Vendere prima o comprare prima? In genere è consigliabile iniziare la vendita e ottenere una proposta d’acquisto formale prima di impegnarsi sull’acquisto. Questo riduce il rischio di dover sostenere due mutui contemporaneamente. Tuttavia, in un mercato in crescita come Milano (compravendite +6,6%, prezzi +2%) molti venditori riescono a concludere l’affare in tempi brevi e possono cercare casa già dopo aver accettato un’offerta.

2. Rinegoziare tempi di consegna: si può chiedere all’acquirente una consegna differita delle chiavi, evitando di dover cercare un affitto transitorio. In alternativa si può stipulare un contratto di locazione con patto di futura vendita, restando nell’immobile per alcuni mesi con un canone ridotto.

3. Caparra confirmatoria e preliminare: per bloccare la nuova casa, si versa una caparra confirmatoria e si firma un preliminare di compravendita. È bene negoziare scadenze comode (4–6 mesi) per avere il tempo di vendere la propria abitazione. In caso di ritardo nella vendita, si può inserire una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo o alla vendita della casa.

4. Coordinare il rogito e il mutuo: fissare la data del rogito della nuova casa subito dopo quello della vecchia, in modo da utilizzare i fondi ricavati. È consigliabile coinvolgere notaio e banca fin dall’inizio per verificare le tempistiche di erogazione e le eventuali penali.

Valutazione immobiliare: come calcolare il valore della tua casa

Un capitolo cruciale per vendere e comprare contemporaneamente è la valutazione del proprio immobile. Conoscere il valore reale consente di definire un prezzo competitivo e di programmare l’acquisto successivo.

Metodi di valutazione

• Comparativo di mercato: confronta l’immobile con transazioni recenti di proprietà simili nella stessa zona. A Milano è possibile consultare le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e incrociarle con i valori pubblicati da portali immobiliari. Le quotazioni variano notevolmente a seconda del quartiere: oltre 10 000 €/m² in centro, 5 000–6 500 €/m² nei Navigli o Porta Romana e 3 000–4 500 €/m² in zone emergenti come Bovisa.

• Metodo reddituale: si utilizza per immobili a reddito (locazioni turistiche o affitti a lungo termine). Si basa sul rapporto tra canone annuo e rendimento atteso. In un mercato come Milano gli immobili a uso turistico possono rendere fino al 6‑7% netto annuo bilocali ristrutturati nelle zone semicentrali offrono rendimenti interessanti.

• Costo di ricostruzione: calcola il valore partendo dal costo di edificazione e dallo stato di conservazione. È meno utilizzato per abitazioni standard, ma utile per edifici storici o ville di pregio.

Fattori che influenzano il valore

1. Posizione e servizi: prossimità a trasporti (metropolitane M1, M4, M5), scuole, parchi e centri commerciali. Quartieri come CityLife sono apprezzati per il mix di residenziale e servizi, mentre Niguarda offre spazi verdi e accesso al Parco Nord.

2. Classe energetica: immobili con certificazioni A o superiori riducono i costi di gestione e sono più richiesti. Le ristrutturazioni finalizzate a migliorare l’efficienza energetica accedono a bonus fiscali e aumentano il valore.

3. Stato manutentivo: abitazioni ristrutturate o con finiture moderne vengono vendute più rapidamente. La media nazionale di 109 giorni per vendere può ridursi a meno di 60 giorni nelle zone centrali di Milano.

4. Esposizione e luminosità: piani alti, orientamento sud/ovest e vista aperta hanno un impatto positivo sul prezzo.

Strumenti utili per la valutazione

• Quotazioni OMI: l’OMI pubblica semestralmente i valori minimi e massimi per tipologia e zona. È consigliabile consultare l’ultimo rapporto prima di fissare il prezzo.

• Perizie professionali: Affidarsi a un agente immobiliare del territorio o a un perito qualificato garantisce una valutazione accurata e una strategia di vendita personalizzata. Gruppocasa mette a disposizione un servizio completo di sopralluoghi gratuiti e report di valutazione online gratuiti e dettagliati, per offrire al cliente un quadro chiaro e professionale del valore reale dell’immobile.

• Indicatori macroeconomici: considerare l’andamento dei tassi, l’inflazione e il potere di acquisto. Secondo l’ISTAT, i prezzi delle abitazioni crescono del 3,9% su base annua, ma a Milano l’aumento è leggermente inferiore (+2,0%).

Errori da evitare e consigli pratici

• Sottovalutare i tempi: vendere e comprare nello stesso periodo richiede flessibilità. Lasciare margini di tempo per eventuali imprevisti (ritardi bancari, problemi catastali, vizi edilizi).

• Ignorare le spese accessorie: oltre al prezzo d’acquisto, occorre considerare imposte di registro o IVA, onorari notarili, provvigioni dell’agenzia, eventuali penali per estinzione del mutuo e costi di ristrutturazione.

• Non verificare il budget complessivo: controllare la capacità di rimborso del mutuo. Anche se la rata media nei principali centri è 910 €/mese, a Milano supera i 1 200 €. Valutare eventuali oscillazioni dei tassi.

• Farsi guidare dall’emotività: scegliere la casa per estetica senza considerare posizione, efficienza energetica o prospettive di rivendita può generare perdite future. Consulenti esperti aiutano a valutare ogni aspetto con professionalità.

Mercato degli affitti e prospettive future

Secondo il UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, Milano rimane fra i mercati più equilibrati al mondo, con rischio bolla basso. Ciò è dovuto alla robustezza economica, alla domanda internazionale e ai progetti infrastrutturali come il prolungamento della M4 fino a Linate e i lavori per le Olimpiadi invernali 2026. Tuttavia i valori reali sono in leggera flessione rispetto al 2024, segnale di un mercato che si sta stabilizzando.

Gli affitti a Milano sono sostenuti dalla forte domanda di studenti e professionisti. La prospettiva di un calo dei tassi sui mutui entro il 2026, potrebbe stimolare ulteriormente l’acquisto di abitazioni, mentre la riduzione degli incentivi alla ristrutturazione potrebbe limitare l’offerta e mantenere i prezzi elevati.

In breve

Domande frequenti (FAQ)

Quanto tempo ho per vendere la mia casa e comprare la nuova mantenendo le agevolazioni “prima casa”?

La Legge di Bilancio 2024 consente di vendere la vecchia prima casa entro 2 anni dall’acquisto della nuova abitazione per non perdere le agevolazioni fiscali. In precedenza il termine era di un solo anno.

Quali sono i tempi medi di vendita a Milano nel 2025?

Nel 2025 il tempo medio di vendita nelle grandi città è di 109 giorni; a Bologna e Milano scende a circa 80 giorni, specie per gli immobili ben presentati e correttamente valutati. Pianificare la vendita con anticipo resta fondamentale.

Conviene acquistare prima di vendere?

In un mercato in crescita come quello milanese, molti proprietari riescono a vendere rapidamente. Tuttavia è prudente trovare un acquirente prima di impegnarsi nell’acquisto, in modo da evitare doppi mutui o mancanza di liquidità. Le soluzioni come mutuo ponte o consegna differita delle chiavi permettono di coordinare le operazioni.

Quali costi aggiuntivi devo considerare quando compro e vendo casa?

Oltre al prezzo di acquisto occorre calcolare imposta di registro (o IVA per nuove costruzioni), onorario notarile, provvigione dell’agenzia, eventuali penali di estinzione anticipata del mutuo, spese bancarie e costi di ristrutturazione. Sul fronte vendita, la plusvalenza è esente da tassazione se l’immobile è stato posseduto per oltre cinque anni.

Quali sono i quartieri milanesi più promettenti per il 2025‑2026?

Zone emergenti come Bovisa, Lambrate, Cimiano, Corvetto, Niguarda e Sesto San Giovanni offrono prezzi tra 3 000 e 4 500 €/m² e notevoli progetti di rigenerazione. I quartieri centrali mantengono quotazioni elevate ma offrono minor margine di crescita.