Come si compra una casa in costruzione: pagamenti, prezzo e personalizzazioni

Cosa significa comprare una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione – spesso definito “acquisto su carta” o “direttamente dal costruttore”– è molto diverso dall’acquisto di un immobile già ultimato. In questo percorso diventano centrali progetti, permessi edilizi, normativa, pagamenti frazionati e tutele specifiche pensate per chi investe in un immobile ancora da completare.

Il vantaggio è evidente: il pagamento avviene in modo progressivo, è possibile scegliere finiture e personalizzare gli spazi, oltre a beneficiare di garanzie legali dedicate. Tuttavia, l’operazione richiede consapevolezza, pianificazione e controlli accurati sull’affidabilità del costruttore e del venditore prima di impegnare i propri risparmi.

Le fasi formali dell’acquisto

L’acquisto di una casa in costruzione segue una serie di passaggi fondamentali. La sequenza non è sempre perfettamente lineare, ma è regolata da procedure precise.

1. Scelta dell’appartamento nel complesso edilizio

La posizione è un elemento chiave: acquistando un immobile in costruzione, la zona può rivalutarsi nel tempo, modificando le dinamiche del quartiere. È quindi fondamentale anche, oltre a analizzare attentamente l’area, visionare planimetrie e capitolato commerciale, verificare che il progetto sia approvato (richiedendo il riferimento del titolo edilizio), conoscere il calendario dei lavori e valutare la reputazione dell’impresa costruttrice.

2. Prenotazione, proposta o manifestazione di interesse

Questo primo atto non è un contratto definitivo, ma una prenotazione dell’unità immobiliare con allegati tecnici. Serve a bloccare l’immobile e a definire il progetto. Solitamente è accompagnato da un assegno lasciato a deposito e correlato da una planimetria che individua l’immobile oggetto della prenotazione.

3. Contratto preliminare di compravendita (compromesso)

È l’accordo che impegna formalmente le parti. Deve essere redatto correttamente dal notaio. In Italia, per i contratti successivi al 16 marzo 2019, il preliminare per immobili in costruzione deve avvenire esclusivamente davanti a un notaio, allegando al contratto la planimetria e le specifiche tecniche dell’immobile. Da questo momento si potranno definire col costruttore le personalizzazioni previste nel capitolato.

4. Rogito notarile e consegna

La proprietà si trasferisce ufficialmente al momento del rogito, una volta conclusi i lavori (successivamente alla fine lavori e all’accatastamento delle singole unità immobiliare). Il notaio verifica titoli, conformità urbanistica, garanzie e procede all’iscrizione nei registri immobiliari. In questa fase il pagamento può avvenire anche tramite mutuo (in questo caso il notaio dovrà redigere anche un secondo atto, l’atto di mutuo).

Come funzionano i pagamenti

Nell’acquisto di una casa in costruzione il prezzo non viene versato in un’unica soluzione, ma suddiviso in più fasi, generalmente legate allo stato di avanzamento dei lavori:

• Caparra iniziale al preliminare (di norma tra il 20% e il 30% del valore).
• Rate intermedie (non sempre previste), collegate a specifiche fasi costruttive: fondazioni, strutture, impianti, finiture.
• Saldo finale al rogito, quando l’immobile è completato e pronto per la consegna, comprensivo di eventuali extracapitolato.

Questo sistema tutela l’acquirente, evitando pagamenti anticipati non correlati a risultati concreti.

Il prezzo: imposte, IVA e costi accessori

Oltre al prezzo base concordato con il costruttore, è importante considerare i costi accessori che incidono sul valore finale dell’operazione.

Imposte e oneri principali

IVA: nelle nuove costruzioni l’IVA è pari al 4% in caso di acquisto con agevolazione prima casa, oppure al 10% in assenza dei requisiti.

Imposte di registro, ipotecaria e catastale: per gli acquisti da costruttore soggetti a IVA sono dovute in misura fissa (€200 ciascuna), sia per la prima che per la seconda casa.

Spese notarili: comprendono l’onorario del notaio e i costi degli atti, eventualmente inclusivi dell’atto di mutuo.

Nel complesso, i costi accessori possono incidere indicativamente tra il 7% e il 15% del prezzo dell’immobile, a seconda dell’aliquota IVA applicata e della presenza di un finanziamento.

Personalizzazioni: la leva per modellare la tua casa

Acquistare una casa in costruzione consente di intervenire sul progetto prima della fine dei lavori, adattando l’abitazione alle proprie esigenze. Le possibilità di personalizzazione dipendono dalla fase in cui avviene l’acquisto e possono riguardare:

• Distribuzione degli spazi interni
• Scelta di pavimenti, rivestimenti e infissi
• Colori, soluzioni smart home e domotica
• Impianti dedicati, come climatizzazione e domotica

Intervenire in questa fase permette di ottenere una casa su misura, riducendo interventi e costi successivi alla consegna.

Le garanzie legali obbligatorie in Italia

Le garanzie rappresentano un pilastro della sicurezza dell’acquisto:

• Fideiussione obbligatoria: tutela tutte le somme versate prima del rogito in caso di crisi del costruttore.
• Polizza decennale postuma: copre i difetti strutturali dell’edificio per 10 anni.
• Preliminare notarile trascritto: garantisce opponibilità ai terzi e tutela in caso di ipoteche o problemi dell’impresa.

Grazie a queste tutele, l’acquisto di una casa in costruzione è oggi molto più sicuro rispetto al passato, purché tutte le condizioni siano correttamente rispettate.

Milano: dove conviene comprare casa nuova nel 2026

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FAQ

1. Quanto si paga per una casa in costruzione?
Prezzo base + IVA (4% o 10%) + costi accessori come notaio e imposte.

2. Quando si applica l’IVA al 4% o al 10%?
L’IVA al 4% si applica con le agevolazioni prima casa, se non si possiedono altri immobili sul territorio nazionale. In caso contrario, l’aliquota ordinaria è del 10%.

3. Cosa succede se il costruttore fallisce prima del rogito?
La fideiussione obbligatoria garantisce la restituzione delle somme versate.

4. Quali tutele legali esistono?
Fideiussione, polizza decennale postuma, conformità degli impianti e trascrizione notarile del preliminare.

5. In quali quartieri di Milano conviene cercare nuove costruzioni?
Affori, Forlanini, Lambrate e alcune aree in trasformazione offrono ottime prospettive di crescita.