Case donate e nuova legge 2025: cosa cambia per chi compra casa a Milano

Perché le case donate erano un problema per chi comprava

Per molto tempo, acquistare una casa proveniente da donazione è stato percepito come un rischio. Non tanto per l’immobile in sé, quanto per le possibili conseguenze legate alle successioni.

Nel sistema precedente, infatti, gli eredi legittimari che si ritenevano lesi potevano agire non solo contro il donatario, ma anche contro chi aveva acquistato successivamente l’immobile, arrivando a chiederne la restituzione. Un rischio che poteva emergere anche molti anni dopo la compravendita, spesso alla morte del donante.

Questo meccanismo ha inciso in modo concreto sul mercato immobiliare, soprattutto a Milano, dove il valore degli immobili è elevato e il ricorso al mutuo è frequente. Le banche, per prudenza, applicavano maggiori cautele, mentre molti acquirenti rinunciavano del tutto a immobili con provenienza donativa.

La nuova legge 2025 sulle case donate

Con l’approvazione definitiva del Ddl Semplificazioni (C.2655) il 26 novembre 2025, la disciplina delle donazioni immobiliari viene profondamente rivista.

La riforma modifica gli articoli 561, 562 e 563 del Codice civile e introduce un principio chiaro: chi acquista una casa donata non può più essere chiamato a restituirla, se ha comprato a titolo oneroso e ha trascritto correttamente il proprio atto.

La tutela degli eredi non viene eliminata, ma cambia natura. Non si traduce più in un’azione reale sull’immobile, bensì in un diritto a un indennizzo economico, esercitabile principalmente nei confronti del donatario.

Cosa cambia concretamente per chi compra casa a Milano

Per chi acquista una casa donata a Milano, il cambiamento è rilevante. L’immobile non è più esposto al rischio di essere sottratto per una lite ereditaria successiva. Questo rende l’operazione più stabile nel tempo e riduce uno dei principali fattori di incertezza che caratterizzavano queste compravendite.

Resta centrale il tema della trascrizione nei registri immobiliari. La legge tutela l’acquirente che trascrive il proprio atto prima di eventuali domande di riduzione o opposizioni alla donazione. La cronologia delle trascrizioni diventa quindi l’elemento chiave da verificare in fase di acquisto.

Per questo motivo, anche con la nuova legge, le verifiche preliminari sull’immobile restano fondamentali, soprattutto in un mercato complesso come quello milanese.

Il regime transitorio: quando si applicano le nuove regole

La legge prevede un regime transitorio per le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore della riforma. In questi casi, il vecchio sistema continua ad applicarsi solo se, entro sei mesi, vengono avviate e trascritte azioni di riduzione o atti di opposizione alla donazione.

Se ciò non avviene, anche queste situazioni rientrano nel nuovo regime, con piena tutela del terzo acquirente. L’obiettivo è evitare che il rischio resti sospeso per un tempo indefinito, con effetti negativi sulla circolazione degli immobili.

Effetti sul mercato immobiliare di Milano

La riduzione del rischio giuridico legato alle case donate può avere effetti concreti sul mercato immobiliare di Milano. Gli immobili con provenienza donativa diventano più facilmente commerciabili, con minori resistenze da parte degli acquirenti e maggiore disponibilità delle banche a finanziare l’acquisto.

In prospettiva, questo può tradursi in una maggiore liquidità del mercato, in tempi di vendita più brevi e in una riduzione degli sconti applicati esclusivamente per compensare il rischio legale.

FAQ – Case donate e nuova legge 2025

Chi compra una casa donata a Milano può ancora perderla?
No. Se l’atto di acquisto è stato trascritto prima di eventuali azioni degli eredi, la nuova legge esclude la restituzione dell’immobile.

La nuova legge vale anche per donazioni fatte anni fa?
Sì, salvo i casi in cui, per successioni già aperte, vengano attivate e trascritte azioni entro il periodo transitorio di sei mesi.

Le banche concedono più facilmente il mutuo su una casa donata?
La riforma riduce uno dei principali fattori di rischio. Le banche restano comunque libere di valutare il merito creditizio e la regolarità dell’immobile.

È ancora necessario controllare la provenienza dell’immobile?
Sì. La verifica dell’atto di provenienza e delle trascrizioni resta essenziale anche con la nuova disciplina.

Chi paga l’indennizzo se un erede è leso?
L’indennizzo grava principalmente sul donatario, non sull’acquirente che ha comprato la casa pagando il prezzo.

Conviene oggi comprare una casa donata a Milano?
In molti casi sì, perché il rischio di restituzione è stato eliminato e il quadro giuridico è più stabile rispetto al passato.