Prezzi case Milano 2025: rallentano, ma non si fermano

Milano 2025: i prezzi delle case rallentano, ma continuano a salire. Affitti ancora in crescita.

All’apparenza, tutto caro come sempre.
In realtà, sotto la superficie dei numeri, Milano sta cambiando passo.

A livello nazionale, il mercato residenziale appare ancora vivace: i prezzi di vendita continuano a crescere, i tempi di commercializzazione restano contenuti e gli sconti in trattativa si riducono. È il segnale di un settore che non ha perso vitalità, ma che si muove in un quadro macroeconomico più incerto e con famiglie sempre più attente al budget.

Milano, in questo scenario, fa storia a sé: continua a guidare il Paese per valori al metro quadro, ma con dinamiche interne molto diverse tra quartiere e quartiere.

I numeri: cosa dicono oggi i dati su Milano

Nel 2025, il prezzo medio richiesto in vendita a Milano si colloca fra circa 5.200 e 5.600 €/mq, con una crescita annua contenuta ma ancora positiva.

Non più la corsa a doppia cifra del post-pandemia, quindi.
Piuttosto un “plateau in salita lenta”: i prezzi non scendono, ma la spinta si attenua e il mercato diventa più selettivo, soprattutto ai livelli medio–alti.

Affitti Milano 2025: canoni alti, domanda in corsa

Se le compravendite ragionano, la locazione corre ancora.

I dati sulle locazioni a Milano indicano un canone medio intorno ai 23 €/mq/mese. La tendenza annua è di leggera crescita, pur con piccoli aggiustamenti mensili e differenze anche molto marcate tra i quartieri.

Perché gli affitti tengono così bene?

• La domanda di acquisto è frenata dal rapporto prezzo/reddito sempre più sbilanciato.

• Una quota crescente di famiglie, giovani coppie e professionisti sceglie l’affitto come soluzione ponte, in attesa di condizioni migliori per comprare.

• Si sommano le esigenze degli studenti fuori sede, dei lavoratori altamente mobili e di chi si sposta a Milano per progetti temporanei.

Non sorprende, quindi, che si registri una forte pressione sui canoni, tanto da mantenere alto il grado di fiducia sulla tenuta del mercato degli affitti, soprattutto nelle zone più servite e attrattive.

Quartieri di Milano: dove i prezzi sono più caldi

Milano non è una sola città.
È un mosaico di mercati diversi, che si muovono a velocità variabile.

Centro Storico e assi prime: il “club esclusivo”

Nel Centro Storico, i valori in vendita restano sopra i 10.000–11.000 €/mq, con canoni di locazione che superano tranquillamente i 30 €/mq.
Qui il rallentamento dei prezzi non significa sconti facili: significa, piuttosto, che i prodotti davvero di qualità trovano ancora richiesta, mentre gli immobili con difetti (classe energetica bassa, piano scomodo, contesto rumoroso) faticano di più a spuntare le cifre che i proprietari immaginano.

Isola, Garibaldi–Porta Nuova: il nuovo centro contemporaneo

Nell’area Garibaldi–Porta Venezia e nel perimetro Isola–Porta Nuova, il mix fra design contemporaneo, uffici direzionali e lifestyle urbano mantiene i prezzi molto sostenuti:

• valori in vendita spesso oltre i 7.000 €/mq;

• canoni d’affitto che si posizionano nella fascia alta del mercato, in particolare per bilocali e trilocali moderni o ristrutturati.

Qui la domanda è alimentata da professionisti, expat, lavoratori del terziario avanzato: un pubblico attento alla qualità dell’edificio e dei servizi, più che al mero metro quadro.

Navigli–Bocconi: vita di quartiere e domanda “mai stanca”

L’asse Navigli–Bocconi è storicamente uno dei più richiesti: case storiche, palazzi ristrutturati, vita serale, vicinanza ad atenei e servizi.

In questa zona:

• i valori di vendita sono prossimi ai 7.000 €/mq;

• i canoni di locazione sono molto dinamici, con forte domanda di bilocali per studenti e giovani lavoratori.

Qui il rallentamento dei prezzi si avverte poco: a cambiare è piuttosto il numero di persone che possono permettersi di vivere in zona, non l’appetibilità del quartiere.

Porta Romana e sud città: da quartiere “residenziale” a nuova polarità

Porta Romana, insieme all’asse che porta verso Lodi–Corvetto, sta vivendo una trasformazione strutturale, spinta anche dai progetti di rigenerazione urbana.

• I valori medi in vendita superano spesso i 7.000 €/mq in Porta Romana–Cadore–Montenero, con affitti che viaggiano stabilmente nella fascia 22–24 €/mq.

• Più a sud, zone come Corvetto–Rogoredo offrono prezzi relativamente più accessibili, ma con crescite importanti in alcune micro-aree negli ultimi trimestri.

Il punto di vista Gruppocasa su Milano e provincia

Da Milano città alla prima e seconda cintura, il filo conduttore è chiaro: mercato vivo, ma molto più esigente di qualche anno fa.

Nuovo che scarseggia, usato spesso sopravvalutato

A Milano, il rallentamento di molti progetti residenziali ha ridotto lo stock di nuove costruzioni disponibili.
Risultato? La domanda si è riversata sull’usato, spingendo in alto le richieste dei venditori, a volte oltre ciò che il mercato è davvero disposto a pagare.

Nella nostra esperienza sul campo vediamo sempre più spesso:

• immobili usati proposti a valori che presuppongono ristrutturazioni importanti a carico dell’acquirente;

• trattative che si chiudono solo dopo una correzione significativa del prezzo richiesto iniziale;

• tempi di vendita che restano brevi per il prodotto “giusto”, ma si allungano per le case fuori prezzo o con caratteristiche poco in linea con la domanda.

Direttiva “Case Green” e clima di attesa

La futura Direttiva europea sulle “Case Green” – con possibili obblighi di riqualificazione energetica – sta influenzando le decisioni di molti proprietari e acquirenti.

Molti venditori si chiedono se intervenire ora sull’immobile (con costi non sempre banali) o attendere indicazioni definitive.
Molti acquirenti, soprattutto sulla fascia media, temono di comprare oggi una casa che domani richiederà importanti investimenti per adeguarsi alle nuove classi energetiche.

Questo clima di attesa contribuisce a:

• rallentare alcune transazioni nella fascia intermedia del mercato;

• valorizzare in modo crescente gli immobili già efficienti, che mediamente riescono a spuntare prezzi migliori e tempi di vendita più rapidi.

Prezzi vs redditi: lo squilibrio che frena l’accesso alla proprietà

Negli ultimi anni i valori immobiliari a Milano sono cresciuti più dei redditi medi delle famiglie.

La conseguenza pratica?

• Sempre più nuclei che fino a pochi anni fa potevano permettersi un acquisto in città oggi si spostano verso provincia e hinterland.

• Il segmento non di lusso è quello che soffre di più: giovani coppie, famiglie monoreddito, lavoratori al primo impiego.

• Anche con tassi più bassi rispetto ai picchi recenti, il peso della rata sul reddito resta impegnativo, specie nelle zone centrali e semicentrali.

Milano e provincia: dove si concentra oggi la domanda

In provincia – da nord a sud, lungo le direttrici ferroviarie e metropolitane – vediamo una domanda molto pragmatica.

Le famiglie cercano:

• trilocali con doppi servizi in contesti ben serviti (stazioni, metro, scuole, servizi);

• soluzioni con spazi esterni (balconi vivibili, giardini) e buona esposizione;

• edifici con spese condominiali sostenibili e prospettive positive in chiave energetica.

Comuni ben collegati a Milano, con prezzi significativamente più bassi pur mantenendo un buon livello di servizi, sono oggi il terreno naturale di molti acquirenti che non vogliono rinunciare alla casa di proprietà, ma non riescono più a stare nei valori della città.

Cosa significa per chi vuole comprare casa a Milano nel 2025

In pratica, come leggere questo scenario se stai pensando di comprare?

1. Il mercato non è fermo.
   Gli scambi ci sono, ma il margine di trattativa dipende molto da posizione, stato e classe energetica.

2. La qualità conta più di prima.
   Un edificio ben tenuto, con buone prestazioni energetiche e spazi razionali, regge meglio il prezzo rispetto a immobili “difficili” in zone anche molto ricercate.

3. Non è più il tempo degli acquisti “di impulso”.
   Oggi chi compra chiede analisi, comparazioni, storico dei prezzi di zona, stime realistiche della rivendibilità futura.

4. Mutuo sì, ma sostenibile.
   Le condizioni creditizie sono più favorevoli dei picchi recenti, ma è fondamentale verificare con attenzione il rapporto rata/reddito e le prospettive lavorative.

Per chi cerca casa, il consiglio operativo è chiaro: affidarsi a un professionista radicato sul territorio, in grado di leggere quartiere per quartiere dove il prezzo è correttamente allineato e dove, invece, è possibile negoziare.

Cosa significa per chi vuole affittare a Milano nel 2025

Per gli inquilini, il contesto è diverso ma altrettanto complesso.

• La domanda di affitto resta molto forte, soprattutto nelle zone servite dalla metropolitana, vicino alle università e ai poli direzionali.

• I canoni medi sono alti, ma mostrano in alcuni segmenti un lieve assestamento, più che un vero calo strutturale.

• I contratti transitori e per studenti continuano a registrare un interesse elevato, sia per chi arriva a Milano “di passaggio”, sia per i proprietari alla ricerca di flessibilità.

Per chi cerca in affitto, la strategia vincente è:

• definire con chiarezza budget massimo e zone prioritarie;

• valutare anche quartieri emergenti o limitrofi alle zone “di moda”, dove si possono trovare soluzioni valide a cifre più sostenibili;

• muoversi con tempestività quando si individua l’immobile giusto, perché i prodotti ben posizionati sul prezzo vengono assorbiti rapidamente.

Come può aiutarti Gruppocasa

In un mercato così segmentato, i dati servono.
Ma da soli non bastano.

L’esperienza quotidiana nei quartieri di Milano e provincia ci permette di:

• leggere le micro-differenze di strada in strada, che spesso non emergono dalle medie statistiche;

• aiutare i venditori a posizionare correttamente l’immobile, evitando sopravvalutazioni che allungano i tempi di vendita;

• accompagnare acquirenti e inquilini nella scelta del quartiere giusto per budget e stile di vita, dal bilocale ai Navigli al trilocale in prima cintura.

Se stai pensando di vendere, comprare o affittare a Milano e dintorni, una valutazione personalizzata – basata sui dati aggiornati e sulla nostra esperienza – può fare la differenza tra un’operazione ben riuscita e un compromesso al ribasso.

Aspetto	Dato chiave 2025
Prezzo medio vendita a Milano	5.200–5.600 €/mq circa, con crescita annua moderata e forte divario tra centro e periferia.
Canone medio affitto a Milano	Circa 23 €/mq/mese, con picchi oltre 30 €/mq in Centro e valori più bassi nelle periferie ovest.
Trend generale prezzi	Crescita moderata, non più euforica: mercato vivo, ma più ragionatore e selettivo.
Zone “calde”	Centro Storico, Garibaldi–Porta Nuova–Isola, Navigli–Bocconi, CityLife, Porta Romana.
Cosa fare ora	Valutare bene qualità e prezzo, confrontare quartieri, farsi assistere da un’agenzia radicata sul territorio (come Gruppocasa).

FAQ su prezzi case e affitti a Milano 2025

1. Quanto costano le case a Milano nel 2025?
Nel 2025 i prezzi medi richiesti per le case in vendita a Milano si collocano intorno ai 5.200–5.600 €/mq, con valori che possono superare i 10.000 €/mq in Centro Storico e scendere sotto i 3.500 €/mq in alcune zone periferiche.

2. È vero che i prezzi delle case a Milano stanno rallentando?
Sì. I prezzi continuano a crescere, ma con un ritmo più moderato rispetto agli anni passati: il mercato è ancora attivo, ma più selettivo e attento alla qualità dell’immobile.

3. Quanto si paga di affitto a Milano per un bilocale?
Dipende molto dalla zona: in media siamo sui 23 €/mq/mese, ma in Centro o nei quartieri più richiesti (Navigli, Garibaldi–Porta Nuova, CityLife) un bilocale può superare facilmente i 1.200–1.400 euro mensili.

4. Conviene comprare casa a Milano nel 2025 o aspettare?
Non esiste una risposta unica. Se trovi un immobile di qualità, ben prezzato e in linea con le tue esigenze, comprare oggi può avere senso, soprattutto con condizioni di mutuo nuovamente più favorevoli. In caso di dubbi su zona e valore, può essere utile un confronto con un consulente locale.

5. La Direttiva “Case Green” farà scendere i prezzi?
Nel breve è più probabile che crei selezione che veri crolli: gli immobili efficienti e già riqualificati potrebbero mantenere meglio il valore, mentre quelli energivori potrebbero richiedere sconti o interventi importanti. Per questo la classe energetica è un elemento da pesare bene in ogni operazione.